Vermietete Wohnung verkaufen: Was ändert sich? Dabei tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis ein. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Deshalb entscheiden Miete, Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Frage, wer die Wohnung kaufen will, stärker über den Preis als bei einer leer stehenden Wohnung.
Das Wichtigste in Kürze
- Mietverhältnis bleibt: Der Käufer wird Vermieter, die Kaution geht mit über.
- Zwei Käufergruppen: Eigennutzer und Kapitalanleger bewerten dieselbe Wohnung unterschiedlich.
- Kein pauschaler Abschlag: Ob ein Abschlag entsteht, hängt von Miete, Zustand und Zielgruppe ab.
- Vorkaufsrecht nur in bestimmten Fällen: § 577 BGB gilt nicht automatisch für jede vermietete Eigentumswohnung.
- Vermietete Wohnung verkaufen Sie mit Mietvertrag, Hausgeld und klarer Käufergruppe, nicht mit einem pauschalen Abschlag.
Vermietete Wohnung verkaufen: Unterschied zur leer stehenden Wohnung
Bei einer leer stehenden Wohnung können Sie Termine frei legen und Eigennutzer sofort einziehen lassen. Bei einer vermieteten Wohnung kauft jemand ein laufendes Mietverhältnis mit. Das begrenzt, wer ernsthaft bietet, und es bestimmt, welche Unterlagen vor der Besichtigung da sein müssen.
Für den Verkauf selbst gelten dieselben Grundschritte wie bei anderen Wohnungen: Unterlagen, Preis, Exposé, Notar. Der besondere Teil ist dabei das Mietverhältnis. Den allgemeinen Ablauf einer Wohnung finden Sie unter Wohnung verkaufen ohne Makler. Dieser Beitrag bleibt zudem bei dem, was die Vermietung am Verkauf ändert.
Vermietete Wohnung verkaufen: Eigennutzer und Kapitalanleger
| Käufergruppe | Worauf sie achtet | Was das für Ihr Inserat bedeutet |
|---|---|---|
| Eigennutzer | Ob und wann Selbstnutzung möglich ist, Zustand, Lage, Hausgeld | Kündigungsmöglichkeiten nicht versprechen. Den Mietvertrag und die Kündigungsregeln sachlich nennen. |
| Kapitalanleger | Ist-Miete, nicht umlagefähige Kosten, Rücklage, Instandhaltung, Mieterbonität nur soweit belegbar | Miete, Hausgeld und Unterlagen der Gemeinschaft in den Vordergrund stellen. |
Allerdings können beide Gruppen dieselbe Wohnung kaufen. Sie begründen den Preis aber anders. Ein Eigennutzer zahlt nicht automatisch weniger, nur weil vermietet ist. Ein Anleger zahlt nicht automatisch die leerstehende Vergleichswohnung, wenn die Miete niedrig und das Hausgeld hoch ist. Ein pauschaler Prozentabschlag wäre deshalb eine Behauptung ohne Beleg.
Miete, Hausgeld und Unterlagen
Nennen Sie deshalb die derzeit geschuldete Miete, nicht eine gewünschte Marktmiete. Trennen Sie dabei Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung und das, was der Eigentümer selbst trägt. Das Hausgeld der Wohnungseigentümergemeinschaft ist für Käufer eine laufende Belastung, auch wenn ein Teil auf den Mieter umgelegt werden kann.
Sinnvolle Unterlagen vor dem Inserat:
- aktueller Mietvertrag samt Nachträgen und letzter Mietanpassung
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, soweit vorhanden
- Wohngeldabrechnungen, Wirtschaftsplan und Stand der Instandhaltungsrücklage
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan, soweit sie die Wohnung und Sondernutzungsrechte beschreiben
- Eigentümerversammlungsprotokolle, aus denen bekannte Sanierungen oder Streitpunkte hervorgehen
- Energieausweis der Wohnung oder des Gebäudes, je nachdem was vorliegt
Was in ein Exposé gehört, ist im Ratgeber Exposé erstellen beschrieben. Bei einer vermieteten Wohnung gehören Ist-Miete und Hausgeld deshalb in die Eckdaten, nicht in einen Nebensatz.
Außerdem geht der Mietvertrag mit, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, und die Kaution ebenfalls.
Mietvertrag, Kaution und Eigentümerwechsel
Mit dem Eigentumsübergang tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, die während der Mietzeit entstehen (§ 566 BGB). Eine Kündigung nur deshalb, weil verkauft wird, sieht das Gesetz nicht vor. Ob eine Kündigung aus anderen Gründen möglich ist, hängt vom Einzelfall ab und gehört nicht in das Inserat als Zusage.
Die Mietkaution geht mit dem Eigentum über. Der Erwerber kann sie vom Verkäufer herausverlangen; für den Mieter haften Verkäufer und Erwerber nach den gesetzlichen Regeln gemeinsam, soweit die Kaution mit dem Eigentum übergeht (§ 566a BGB). Halten Sie im Kaufvertrag fest, welche Kaution in welcher Form übergeben wird. Das ist eine Zahlungsabrede, keine neue Kaution zulasten des Mieters.
Besichtigungen mit Mietern abstimmen
Der Mieter muss den Verkauf nicht organisieren. Besichtigungstermine brauchen eine Abstimmung: angemessene Ankündigung, zumutbare Uhrzeiten, keine beliebige Zahl an Terminen hintereinander. Eine gesetzliche Formel „jederzeit mit 24 Stunden“ gibt es allerdings nicht. Maßstab sind dabei der Mietvertrag und die Rücksichtnahmepflicht. Kündigen Sie Termine schriftlich an und bündeln Sie Interessenten, statt täglich einzeln zu kommen.
Fotografieren Sie außerdem nur, was für das Exposé nötig ist, und nicht persönliche Unterlagen des Mieters. Wenn der Mieter die Wohnung nicht zeigen möchte, ist das ein Organisationsproblem, kein Grund, im Inserat einen freien Einzug zuzusagen.
Vorkaufsrechte nur differenziert
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters besteht, wenn vermietete Wohnräume verkauft werden, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll (§ 577 BGB). Es gilt nicht, wenn an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen des Haushalts verkauft wird.
War die Wohnung schon Wohnungseigentum, bevor dieser Mieter eingezogen ist, greift § 577 BGB in der Regel nicht. Andere Eigentümer haben ebenfalls kein allgemeines gesetzliches Vorkaufsrecht an Ihrer Wohnung. Ein solches Recht kann sich nur aus der Teilungserklärung oder einer gesonderten Vereinbarung ergeben. Gemeinden können in bestimmten Gebieten ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch haben; das ist kein Automatismus für jede Eigentumswohnung. Ob einer dieser Fälle vorliegt, muss am Grundbuch und an der Teilungserklärung geprüft werden, nicht am Inserat.
Vermietete Wohnung verkaufen: Unterlagen vor dem Inserat
- Grundbuch: Eigentümer, Wohnung, Grundschulden.
- Mietvertrag, aktuelle Miete, Kaution mit Betrag und Anlageform.
- Hausgeld, Wirtschaftsplan, letzte Abrechnung, Rücklage.
- Teilungserklärung auf Sondernutzungsrechte und Zustimmungspflichten prüfen.
- Bekannte Mängel und beschlossene Sanierungen benennen.
- Besichtigungsfenster mit dem Mieter abstimmen, bevor das Inserat online geht.
Rechenbeispiel, klar als Beispiel
Das folgende Beispiel ist fiktiv und kein Marktpreis. Eine Eigentumswohnung ist für 280.000 € inseriert. Die Nettokaltmiete beträgt 800 € im Monat, das Hausgeld 280 €, davon sind 90 € nicht auf den Mieter umlegbar. Ein Kapitalanleger rechnet dann mit 800 € Miete abzüglich mindestens 90 € nicht umlagefähigem Hausgeld, also 710 € vor Instandhaltung, Steuer und Leerstand. Ein Eigennutzer rechnet dagegen mit dem Hausgeld, das er später selbst trägt, und damit, dass er nicht sofort einziehen kann. Dieselbe Wohnung kann deshalb zwei verschiedene Preisgespräche auslösen. Welcher Preis erzielbar ist, zeigt erst der Markt, nicht diese Rechnung.
Quellen
- § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete
- § 566a BGB, Mietkaution beim Eigentümerwechsel
- § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum
Häufige Fragen: Vermietete Wohnung verkaufen
Kann ich dem Käufer versprechen, dass der Mieter auszieht?
Nein. Der Verkauf allein beendet das Mietverhältnis nicht. Zusagen zu Kündigungen gehören nicht ins Inserat.
Muss ich die Miete im Exposé nennen?
Ja, die tatsächliche Miete. Eine höhere Wunschmiete wäre für Kapitalanleger irreführend und für Eigennutzer irrelevant.
Hat der Mieter immer ein Vorkaufsrecht?
Nein. § 577 BGB setzt voraus, dass Wohnungseigentum erst nach der Überlassung an den Mieter begründet wurde oder werden soll. Bei schon bestehendem Wohnungseigentum ist das in der Regel nicht der Fall.
Wer bekommt die Kaution?
Sie geht wirtschaftlich auf den Käufer über. Halten Sie Betrag und Anlage im Kaufvertrag fest.
Vermietete Wohnung ohne Maklerprovision anbieten
Wenn Mietvertrag und WEG-Unterlagen zusammen sind, können Sie die Wohnung über Wohnung verkaufen ohne Makler inserieren. Pakete und Portale: Pakete und Preise.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: 1. November 2026.
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