Exposé erstellen: Wie gelingt ein gutes Exposé für Ihre Immobilie? Ein Exposé besteht aus Titel und Titelbild, den Eckdaten, drei Texten (Objekt, Ausstattung, Lage), Fotos, Grundriss, Preis und Kontakt. Liegt ein Energieausweis vor, gehören außerdem seine Pflichtangaben in jede Online-Anzeige. Schreiben Sie deshalb sachlich, nennen Sie Mängel offen und nutzen Sie helle Fotos bei Tageslicht. Während für eine Online-Anzeige oft eine kurze Version reicht, lohnt sich für ernsthafte Interessenten zusätzlich ein PDF-Exposé.
Das Wichtigste in Kürze
- Aufbau: Titel, Eckdaten, Objektbeschreibung, Ausstattung, Lage, Fotos, Grundriss, Preis, Kontakt.
- Pflicht: Energieausweis-Angaben in der Anzeige, sobald ein Ausweis vorliegt (§ 87 GModG).
- Fotos: 15 bis 25 helle Bilder, aufgeräumte Räume, Außenansicht als Titelbild.
- Ehrlich bleiben: Bekannte Mängel nennen schützt Sie später in der Verhandlung.
- KI-Texte: nützlich als Entwurf, aber jede Angabe selbst prüfen.
Exposé erstellen: der Aufbau im Überblick
Ein Exposé ist der Steckbrief Ihrer Immobilie. Online sehen Interessenten zuerst Titelbild, Titel und Preis. Erst wer klickt, liest die Texte. Deshalb gehört das Wichtigste nach oben.
| Baustein | Inhalt | Tipp |
|---|---|---|
| Titel | Objektart, Lage, ein starkes Merkmal | „Helle 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon in Pankow“ statt „Traumwohnung!!!“ |
| Eckdaten | Wohn- und Grundstücksfläche, Zimmer, Baujahr, Preis, Hausgeld bzw. Nebenkosten | Werte aus Unterlagen übernehmen, nicht schätzen |
| Objektbeschreibung | Fließtext: was das Objekt ausmacht | Highlights in die ersten zwei Sätze |
| Ausstattung | Stichpunkte: Heizung, Böden, Bad, Küche, Fenster, Modernisierungen | Jahreszahlen nennen |
| Lage | Umgebung, Verkehr, Einkaufen, Schulen | Konkret: „6 Minuten zu Fuß zur S-Bahn“ |
| Fotos und Grundriss | Innen, außen, Garten, Grundriss | Grundriss mit Maßen hilft bei der Vorauswahl |
| Energieausweis | Pflichtangaben | Siehe Abschnitt unten |
| Kontakt | Name, Erreichbarkeit, Besichtigungsablauf | Feste Zeitfenster nennen |
Exposé erstellen: Titel und Eckdaten zuerst
Der Titel entscheidet in der Ergebnisliste, ob jemand klickt. Nennen Sie deshalb Objektart, Ort oder Stadtteil und ein echtes Merkmal wie Balkon, Garten, Neubau oder ruhige Lage. Verzichten Sie dagegen auf Großbuchstaben, Ausrufezeichen und leere Wörter wie „einmalig“.
Außerdem müssen die Eckdaten stimmen und auf allen Portalen gleich sein. Übernehmen Sie Flächen aus der Wohnflächenberechnung, das Baujahr aus den Bauunterlagen und das Hausgeld aus der letzten Abrechnung. Den realistischen Angebotspreis prüfen Sie vorher mit dem Hauswert-Rechner.
Objektbeschreibung, Ausstattung und Lage schreiben
Beim Exposé erstellen zählt die Objektbeschreibung: Schreiben Sie in kurzen Sätzen, für wen das Objekt passt und was es besonders macht. Beginnen Sie mit dem stärksten Argument. Zwei bis vier Absätze reichen.
Ausstattung: Listen Sie anschließend die Fakten in Stichpunkten auf: Heizungsart und Baujahr, Fenster, Bodenbeläge, Bad, Einbauküche, Keller und Stellplatz. Modernisierungen mit Jahr wirken dabei stärker als Adjektive.
Lage: Beschreiben Sie danach, was ein Käufer oder Mieter im Alltag braucht: Wege zu Bahn, Kita, Schule und Supermarkt, Lärm, Parken und Grün. Bleiben Sie dabei konkret und überprüfbar.
Mängel: Nennen Sie bekannte Mängel klar, zum Beispiel „Fenster im Bad von 1994, Austausch empfohlen“. Das filtert unpassende Anfragen und vermeidet Streit nach dem Kauf.
Exposé erstellen: Fotos und Grundriss
- Fotografieren Sie bei Tageslicht, Licht an, Vorhänge auf.
- Räumen Sie vorher auf: wenig Deko, keine persönlichen Fotos, Toilettendeckel zu.
- Fotografieren Sie aus der Ecke im Querformat auf Brusthöhe.
- Nehmen Sie das stärkste Bild als Titelbild, bei Häusern meist die Außenansicht.
- Zeigen Sie auch Bad, Küche, Keller und Garten. Fehlende Räume machen misstrauisch.
- Laden Sie einen Grundriss hoch, idealerweise mit Maßen oder Flächen je Raum.
Dadurch erhalten Interessenten schon vor der Besichtigung ein realistisches Bild und können besser entscheiden, ob die Immobilie zu ihnen passt.
Pflichtangaben aus dem Energieausweis
Liegt beim Schalten der Anzeige ein Energieausweis vor, müssen Anzeigen in kommerziellen Medien, also auch auf Immobilienportalen, diese Angaben enthalten (§ 87 GModG):
- Art des Ausweises: Bedarf oder Verbrauch
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
- wesentlicher Energieträger der Heizung
- bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse
Beim Exposé erstellen gilt: Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorliegen. Was das kostet und wann welcher Ausweis nötig ist, steht im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Exposé mit KI erstellen: was geht, was nicht
Beim Exposé erstellen können KI-Tools helfen: Sie schreiben aus Ihren Stichpunkten schnell einen ersten Entwurf. Dadurch sparen Sie Zeit bei der Objekt- und Lagebeschreibung. Prüfen Sie allerdings jede Aussage, denn KI erfindet mitunter Ausstattung, Entfernungen oder Superlative. Für falsche Angaben im Exposé haften Sie selbst.
Gute Vorgehensweise: Erst die Fakten als Liste notieren, dann den Text erzeugen lassen, dann kürzen und gegen die Unterlagen prüfen.
Kostenlose Exposé-Vorlagen als Word und PDF
Die folgenden Vorlagen enthalten Platzhalter für Eckdaten, Beschreibung, Ausstattung, Lage, Energieausweis, Fotos und Kontakt. Die Word-Dateien können Sie direkt bearbeiten; die PDF-Versionen eignen sich als Ansicht und zum Ausdrucken. Der Download ist ohne Anmeldung möglich.
Die Gliederung der Vorlagen:
- Titel (Objektart, Ort, Merkmal)
- Eckdaten-Tabelle (Fläche, Zimmer, Baujahr, Preis, Hausgeld oder Nebenkosten, frei ab)
- Objektbeschreibung (2–4 Absätze)
- Ausstattung (Stichpunkte mit Jahreszahlen)
- Modernisierungen und bekannte Mängel
- Lage (Alltag, Verkehr, Umgebung)
- Energieausweis-Pflichtangaben
- Fotos und Grundriss
- Besichtigung und Kontakt
Kurzes Muster zum Anpassen
Titel: Helle 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon in [Ort/Stadtteil]
Objektbeschreibung: Die gut geschnittene Wohnung bietet auf [Wohnfläche] m² drei Zimmer und einen Balkon mit [Ausrichtung]. Das Wohnzimmer bildet den Mittelpunkt der Wohnung. Küche, Bad und Schlafzimmer sind vom Flur aus erreichbar. Die Wohnung liegt im [Stockwerk] und ist ab [Datum] verfügbar.
Ausstattung: [Heizungsart und Baujahr], [Fenster], [Bodenbeläge], [Einbauküche], [Keller/Stellplatz]. Modernisiert wurden [Bauteile und Jahr]. Bekannte Mängel: [Mängel eintragen oder „keine bekannt“].
Lage: Die nächste Haltestelle ist etwa [Minuten] Gehminuten entfernt. Einkaufsmöglichkeiten, Schule oder Kita erreichen Sie in [Entfernung]. Ergänzen Sie hier auch Lärm, Parksituation und Grünflächen.
Ersetzen Sie alle Angaben in eckigen Klammern durch geprüfte Daten Ihrer Immobilie. Welche Unterlagen Sie dafür brauchen, zeigt die Checkliste Hausverkauf. Für Wohnungen kommen Teilungserklärung und Protokolle dazu, siehe Wohnung verkaufen ohne Makler.
Beispiel: Eine Immobilienbeschreibung verbessern
| Zu allgemein | Konkreter und glaubwürdiger |
|---|---|
| „Traumhafte Wohnung in bester Lage“ | „Helle 3-Zimmer-Wohnung mit Südwestbalkon, sechs Gehminuten vom S-Bahnhof entfernt“ |
| „Hochwertig ausgestattet“ | „Eichenparkett im Wohnbereich, bodengleiche Dusche von 2021 und dreifach verglaste Fenster“ |
| „Ideal für Familien“ | „Zwei Schlafzimmer, ein abtrennbarer Arbeitsbereich und eine Grundschule in 450 Metern Entfernung“ |
| „Ruhige Lage“ | „Wohnstraße mit Tempo 30; Schlafzimmer und Balkon liegen zum begrünten Innenhof“ |
Die besseren Formulierungen enthalten überprüfbare Merkmale. Sie vermitteln einen Vorteil, ohne mit Superlativen zu werben.
Exposé erstellen für die Vermietung
Für eine Mietwohnung gilt derselbe Aufbau, nur die Eckdaten ändern sich. Nennen Sie Kaltmiete, Nebenkosten-Vorauszahlung, Heizkosten, Kaution und den frühesten Einzugstermin. Geben Sie an, ob eine Küche übernommen wird und ob Haustiere oder eine Wohngemeinschaft möglich sind. Je klarer diese Punkte im Exposé stehen, desto weniger Anfragen bekommen Sie, die später doch nicht passen.
Prüfen Sie vor dem Inserat, welche Miete zulässig ist. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung in der Regel höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Mehr dazu steht im Ratgeber Wohnung vermieten ohne Makler und für Berlin unter Mietpreisbremse Berlin.
Ein Tipp für beide Fälle: Schreiben Sie in das Exposé, wie Besichtigungen ablaufen, zum Beispiel feste Termine am Samstagvormittag. So planen Sie Ihre Zeit und Interessenten wissen, woran sie sind.
Checkliste vor der Veröffentlichung
- □ Titel nennt Objektart, Ort und ein konkretes Merkmal.
- □ Flächen, Baujahr, Preis und Nebenkosten stimmen mit den Unterlagen überein.
- □ Objekt-, Ausstattungs- und Lagebeschreibung enthalten konkrete Fakten.
- □ Modernisierungen und bekannte Mängel sind mit Jahreszahl genannt.
- □ Pflichtangaben aus dem Energieausweis sind vollständig übernommen.
- □ Jeder wichtige Raum, Außenbereich und Grundriss ist abgebildet.
- □ Persönliche Fotos, Kennzeichen und sensible Unterlagen sind nicht sichtbar.
- □ Besichtigungsablauf und Kontaktdaten sind verständlich.
- □ Alle Platzhalter wurden ersetzt und der Text wurde korrekturgelesen.
Häufige Fehler beim Exposé erstellen
- Dunkle oder verwackelte Handyfotos.
- Flächen geschätzt statt aus der Wohnflächenberechnung.
- Fehlende Energieausweis-Angaben.
- Übertreibungen, die bei der Besichtigung auffallen.
- Kein Grundriss.
- Unterschiedliche Angaben auf verschiedenen Portalen.
Quellen
- § 87 GModG, Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
- GModG-Infoportal des Bundes, Angaben in Immobilienanzeigen, abgerufen am 17.10.2026
Häufige Fragen zum Exposé
Was gehört in ein Exposé?
Titel, Eckdaten, Objektbeschreibung, Ausstattung, Lage, Fotos, Grundriss, Preis, Energieausweis-Angaben und Kontakt.
Wie lang sollte ein Exposé sein?
Für eine Online-Anzeige reichen kurze Texte mit allen Eckdaten. Ein PDF-Exposé für ernsthafte Interessenten darf ausführlicher sein, meist 4 bis 10 Seiten.
Gibt es eine kostenlose Exposé-Vorlage?
Ja. Oben können Sie kostenlose Word- und PDF-Vorlagen für ein Haus oder eine Wohnung ohne Anmeldung herunterladen. Zusätzlich steht eine kurze Textvorlage zum Kopieren bereit.
Darf ich das Exposé mit KI schreiben?
Ja, als Entwurf. Prüfen Sie jede Angabe selbst, denn für falsche Angaben haften Sie als Verkäufer oder Vermieter.
Wie viele Fotos brauche ich?
Meist 15 bis 25. Wichtig ist, dass jeder Raum, die Außenansicht und gegebenenfalls Garten oder Balkon zu sehen sind.
Muss ein Grundriss ins Exposé?
Pflicht ist er nicht. Ohne Grundriss bekommen Sie aber mehr Rückfragen und weniger passende Anfragen.
Welche Energieausweis-Angaben sind Pflicht?
Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse, sobald ein Ausweis vorliegt.
Soll ich Mängel ins Exposé schreiben?
Ja. Bekannte Mängel offen zu nennen schafft Vertrauen und schützt Sie vor Streit nach dem Vertrag.
Unterscheidet sich ein Exposé für die Vermietung?
Der Aufbau ist gleich. Statt Kaufpreis und Hausgeld nennen Sie Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution und Einzugstermin.
Was kostet es, ein Exposé erstellen zu lassen?
Das hängt vom Anbieter ab. Selbst erstellt kostet es nur Zeit. Mit einem Paket von IMMO PROVISIONSFREI nutzen Sie Vorlagen und veröffentlichen Sie laut aktueller Paketübersicht auf über 15 Portalen.
Exposé fertig? Dann veröffentlichen Sie es auf vielen Portalen
Legen Sie Ihr Exposé einmal an. Ab dem Basic-Paket erscheint es laut aktueller Paketübersicht auf über 15 Portalen, ab Profi zusätzlich auf Immowelt. Alle Pakete finden Sie unter Pakete und Preise.
Stand: 17.10.2026. Keine Rechtsberatung.
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