Ist ein Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht? Ja, für die meisten Wohngebäude. Der Energieausweis beim Hausverkauf muss vorliegen, bevor du verkaufst, wenn nicht schon ein gültiger Ausweis existiert. Vorlegen musst du ihn allerdings spätestens bei der Besichtigung. Die Pflichtangaben gehören ins Inserat, sobald der Ausweis da ist. Ausnahmen gelten hingegen für Baudenkmäler und für Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche.
Das Wichtigste in Kürze
- Pflicht nach § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt.
- Gültigkeit: zehn Jahre, sofern nicht früher ein neuer Ausweis nötig wird.
- Inserat: Art, Endenergie, Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse, soweit der Ausweis sie nennt.
- Kein Festpreis. Verbrauchsausweise sind in der Praxis meist günstiger als Bedarfsausweise.
Energieausweis bei Hausverkauf: die gesetzliche Pflicht
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Regeln zum Energieausweis stehen weiter in den §§ 79 bis 88. Soll ein bebautes Grundstück, Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG). Der Ausweis gilt für das Gebäude, nicht für die einzelne Wohnung. Liegt für das Haus schon ein gültiger Ausweis vor, brauchst du für den Wohnungsverkauf deshalb keinen zweiten.
Dasselbe gilt außerdem für die Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts und für Vermietung, Verpachtung und Leasing. Dieser Ratgeber bleibt deshalb beim Verkauf. Die Unterlagen rund um den Termin ordnet anschließend die Checkliste Hausverkauf.
Welcher Energieausweis beim Hausverkauf: Bedarf oder Verbrauch
Der Bedarfsausweis rechnet dabei den Energiebedarf aus den Gebäudedaten. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den gemessenen Verbrauch, in der Regel aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten (§ 82 GModG).
Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist beim Verkauf grundsätzlich ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei der Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht hat oder später auf dieses Niveau gebracht wurde. In den übrigen Fällen darfst du dagegen wählen. Beide Werte in einem Ausweis anzugeben ist zulässig (§ 79 Absatz 1 GModG).
| Wohngebäude | Welcher Ausweis |
|---|---|
| Neubau | Bedarfsausweis, und zwar nach der Fertigstellung |
| Weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977 | grundsätzlich Bedarf, außer das Haus erreicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 |
| Bauantrag ab dem 1. November 1977 oder mindestens fünf Wohnungen | Bedarf oder Verbrauch, du darfst wählen |
| Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis | |
|---|---|---|
| Grundlage | gemessener Verbrauch, also Heizung und Warmwasser | Gebäude und Anlagentechnik |
| Nutzerverhalten | wirkt stärker, weil das Heizverhalten zählt | wirkt kaum |
| Unterlagen | Abrechnungen von mindestens 36 Monaten, sofern sie zusammenhängen | Pläne, Hülle, Fenster und Heizung |
Der Verbrauchsausweis ist meist schneller, weil weniger Bauteile aufgenommen werden. Er sagt allerdings weniger über den Zustand der Hülle aus, wenn das Haus lange leer stand oder sparsam bewohnt wurde. Leerstände sind dabei rechnerisch zu berücksichtigen. Auch wenn du wählen darfst, kann ein Bedarfsausweis sinnvoll sein, sofern du den Zustand des Hauses unabhängig vom Heizverhalten zeigen willst. Für ein unsaniertes Einfamilienhaus aus den 1960er-Jahren ist deshalb oft der Bedarfsausweis der richtige Weg. Prüf das Bauantragsdatum, bevor du den günstigeren Ausweis bestellst.
Welche Angaben ins Immobilieninserat gehören
Liegt der Ausweis schon vor und schaltest du eine Anzeige in kommerziellen Medien, müssen diese Angaben hinein, soweit der Ausweis sie enthält (§ 87 GModG):
- Art des Ausweises: Bedarf oder Verbrauch
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
- wesentliche Energieträger der Heizung
- bei Wohngebäuden das Baujahr
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse
Bei Nichtwohngebäuden sind Wärme und Strom dagegen getrennt anzugeben. Ältere Ausweise von vor dem 1. Mai 2014 haben außerdem Übergangsvorschriften in § 112 GModG. Fehlt der Ausweis noch, hol ihn ein, bevor Interessenten das Inserat mit lückenhaften Energieangaben sehen. Die Veröffentlichung selbst läuft anschließend über Haus verkaufen ohne Makler und die Pakete und Preise.
Wann der Ausweis vorgelegt und übergeben wird
Der Verkäufer oder ein beauftragter Makler legt dem Interessenten den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vor. Ein deutlich sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens wenn der Interessent danach fragt. Nach dem Kaufvertrag ist er dem Käufer anschließend zu übergeben, im Original oder als Kopie (§ 80 Absatz 4 GModG).
Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen soll der Käufer nach der Übergabe ein Informationsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person führen, wenn dieses Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird. Das ist eine Pflicht des Käufers, nicht ein zusätzliches Honorar, das du verlangen darfst.
Wann kein Energieausweis nötig ist
Auf ein kleines Gebäude sind die Vorschriften über Energieausweise nicht anzuwenden. Klein ist ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 79 Abs. 4 Satz 1 und § 3 Nr. 17 GModG).
Auf ein Baudenkmal sind § 80 Abs. 3 bis 7 derzeit nicht anzuwenden. Ein Baudenkmal ist ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude oder eine geschützte Gebäudegruppe (§ 3 Nr. 3 GModG). Ob dein Haus darunter fällt, sagt die Denkmalliste, nicht ein allgemeiner Altbau-Eindruck. Andere besonders erhaltenswerte Bausubstanz ist nicht automatisch von der Ausweispflicht befreit. § 105 GModG erlaubt nur Abweichungen von technischen Anforderungen, wenn Denkmal oder Erscheinungsbild sonst beeinträchtigt würden.
Ab dem 1. Januar 2027 ändert Artikel 2 des Änderungsgesetzes vom 23. Juli 2026 diese Ausnahme. § 79 Abs. 4 nennt dann nur noch kleine Gebäude und bestimmte Liegenschaften der Landes- und Bündnisverteidigung, nicht mehr das Baudenkmal. Neu ausgestellte Ausweise sind ab diesem Tag digital in einem maschinenlesbaren Format zu erstellen. Papier gibt es auf Verlangen des Eigentümers. Bereits ausgestellte Ausweise behalten ihre restliche Gültigkeit. Quelle ist das Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, Artikel 2 und Artikel 9 Abs. 2.
Energieausweis beim Hausverkauf: Kosten und Gültigkeit
Einen gesetzlichen Preis gibt es allerdings nicht. Als Marktorientierung, nicht als Gebühr, kosten Verbrauchsausweise oft etwa 50 bis 250 Euro und Bedarfsausweise etwa 300 bis 600 Euro. Gebäudegröße, Unterlagen und Anfahrt verändern dabei den Preis. Vergleiche zuvor Kostenvoranschläge ausstellungsberechtigter Personen.
Der Ausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Absatz 3 GModG). Er verliert die Gültigkeit früher, wenn nach einer Änderung im Sinne von § 80 Absatz 2 ein neuer Ausweis erforderlich wird. Ein abgelaufenes Dokument erfüllt die Verkaufspflicht folglich nicht. Die übrigen Verkaufskosten, von der Provision bis zur Grundschuld, stehen auf der Seite Kosten beim Hausverkauf.
Wo Eigentümer den Energieausweis erhalten
Es gibt allerdings keine Behörde, die den Ausweis automatisch ausstellt. Beauftrage eine Person, die nach § 88 GModG ausstellungsberechtigt ist. Für den Bedarfsausweis sind die Anforderungen an die Qualifikation höher als für den Verbrauchsausweis. Ein unverbindlicher Online-Rechner ohne diese Berechtigung ersetzt den Ausweis daher nicht.
Halte dafür bereit: Baujahr, Wohnfläche, Pläne, Heizungsart, Energieträger und bei einem Verbrauchsausweis die Abrechnungen der letzten drei Jahre. Fotos von Typenschild und Schornsteinfegerprotokoll verkürzen die Rückfragen.
Folgen eines fehlenden oder falschen Ausweises
Wer den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegt, ihn nicht übergibt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, handelt ordnungswidrig. Dasselbe gilt, wenn jemand ohne Berechtigung einen Ausweis ausstellt. Das Gesetz sieht dafür ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro vor (§ 108 Abs. 1 Nr. 17 bis 22 und Abs. 2 Nr. 2 GModG). Ob und in welcher Höhe ein Bußgeld verhängt wird, entscheidet die zuständige Behörde.
Falsche Energieangaben können außerdem den Kaufinteressenten irreführen und nach dem Vertrag Streit auslösen. § 83 GModG verlangt, dass die verwendeten Daten richtig sind. Dieser Text ersetzt insofern keine Beratung im konkreten Fall.
Checkliste, bevor das Inserat online geht
- Gültigen Ausweis prüfen: Ausstellungsdatum nicht älter als zehn Jahre.
- Bedarf oder Verbrauch mit dem Bauantragsdatum abgleichen.
- Art, Endenergie, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse für das Inserat notieren.
- Kopie für die Besichtigung bereitlegen.
- Heizungsalter und letzte Sanierung parat haben, weil Käufer danach fragen.
- Übergabe an den Käufer nach dem Notartermin einplanen.
Den restlichen Ablauf vom Grundbuch bis zur Übergabe hält die Checkliste zum Hausverkauf fest.
Quellen
- § 79 GModG, Gültigkeit und Ausnahmen
- § 80 GModG, Ausstellung und Vorlage
- § 82 GModG, Verbrauchsausweis
- § 87 GModG, Pflichtangaben in der Anzeige
- § 88 GModG, Ausstellungsberechtigung
- § 108 GModG, Bußgeld
Häufige Fragen zum Energieausweis beim Hausverkauf
Braucht man einen Energieausweis beim Hausverkauf?
Ja, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt und keine Ausnahme greift. Baudenkmäler und Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche sind von der Pflicht ausgenommen.
Welcher Energieausweis gilt beim Verkauf eines alten Hauses?
Bei weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist grundsätzlich der Bedarfsausweis nötig, außer das Haus erreicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977.
Was muss im Inserat zum Energieausweis stehen?
Art des Ausweises, Endenergie, wesentliche Heizenergieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Die Pflicht gilt, sobald ein Ausweis vorliegt und du die Anzeige verantwortest.
Kann ich ein Haus ohne Energieausweis verkaufen?
Ohne Ausnahme nicht ordnungsgemäß. Spätestens zur Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt werden. Ein Verstoß kann mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Wie lange ist ein Energiepass gültig?
Zehn Jahre ab Ausstellung. Nach bestimmten baulichen Änderungen kann früher ein neuer Ausweis nötig werden.
Was kostet der Energieausweis für den Hausverkauf?
Es gibt keinen staatlichen Festpreis. Als Orientierung liegen Verbrauchsausweise oft bei etwa 50 bis 250 Euro und Bedarfsausweise bei etwa 300 bis 600 Euro.
Kann ich den Energieausweis selbst ausstellen?
Nein. Ausstellen darf nur eine berechtigte Person nach § 88 GModG. Die Unterlagen kannst du selbst zusammenstellen. Ein Rechner ohne diese Berechtigung ersetzt den Ausweis nicht. Die berechtigte Person muss die Angaben prüfen und darf zweifelhafte Daten nicht verwenden.
Ausweis liegt bereit? Dann das Inserat schalten
Mit den Pflichtangaben kannst du das Haus selbst auf den Portalen veröffentlichen: Haus verkaufen ohne Makler. Die Pakete siehst du unter Immobilie inserieren.
Hinweis: Allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Stand: 10.10.2026.
