Checkliste Haus verkaufen: Unterlagen, Ablauf und Kosten

Was gehört auf die Checkliste Hausverkauf? Wer sein Haus verkaufen will, arbeitet diese Checkliste Hausverkauf dabei in fünf Phasen ab: Vorbereitung, Exposé und Besichtigungen, Prüfung der Kaufinteressenten, Notartermin und Übergabe. Die wichtigsten Unterlagen sind außerdem Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Bauunterlagen mit Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen. Klären Sie außerdem früh, ob ein laufender Kredit abgelöst werden muss und ob beim Verkauf Steuer anfällt.

So nutzen Sie die Checkliste Hausverkauf

Ein Hausverkauf besteht aus vielen kleinen Aufgaben. Die meisten Verzögerungen entstehen nicht beim Notar, sondern Wochen vorher: Ein Dokument fehlt, der Energieausweis ist abgelaufen oder die Bank braucht länger für die Löschungsbewilligung.

Diese Hausverkauf-Checkliste ordnet dabei alle Aufgaben in der Reihenfolge, in der sie anfallen. Sie zeigt außerdem, welche Unterlagen Sie wo bekommen und welche Kosten beim Verkäufer bleiben. Die Checkliste gilt dabei für Verkäufer mit und ohne Makler. Wer privat verkauft, erledigt die Punkte deshalb einfach selbst.

Checkliste Hausverkauf: alle Schritte auf einen Blick

Zum Abhaken oder Ausdrucken: Checkliste Hausverkauf als PDF herunterladen

Phase	Aufgabe	☐
1 Vorbereitung	Verkaufsziel, Zeitrahmen und Mindestpreis festlegen	☐
	Kreditvertrag, Maklervertrag (falls vorhanden) und Mietverträge prüfen	☐
	Marktwert einschätzen, Angebotspreis begründen	☐
	Unterlagen vollständig beschaffen (Liste unten)	☐
	Energieausweis prüfen oder neu ausstellen lassen	☐
2 Vermarktung	Haus vorbereiten, Fotos und Grundrisse erstellen	☐
	Exposé mit Pflichtangaben schreiben, Inserat veröffentlichen	☐
	Besichtigungen bündeln, Fragen und Antworten dokumentieren	☐
3 Käuferauswahl	Finanzierungsnachweis anfordern	☐
	Angebote nach Preis, Sicherheit und Termin vergleichen	☐
4 Notar	Notar beauftragen, Daten und Unterlagen übermitteln	☐
	Kaufvertragsentwurf prüfen, offene Punkte klären	☐
	Beurkundung, danach Löschungsunterlagen der Bank beibringen	☐
5 Übergabe	Kaufpreiseingang abwarten, dann Übergabe mit Protokoll	☐
	Versicherung, Versorger, Grundsteuer und Steuerfragen abschließen	☐

Wie lange dauert der Hausverkauf laut Checkliste Hausverkauf?

Der Notartermin ist dabei nur ein Termin in einer längeren Folge. Die Checkliste Hausverkauf plant deshalb in Wochen, nicht in einem einzelnen Termin. Als Orientierung, nicht als Zusage, gilt:

Abschnitt	Typischer Zeitraum
Unterlagen, Energieausweis, Rückmeldung der Bank	oft 1 bis 3 Wochen
Inserat bis zur Einigung mit einem Käufer	mehrere Wochen, in ruhiger Lage länger
Notartermin bis zum Kaufpreiseingang	häufig einige Wochen, abhängig von Grundbuchamt und Bank
Eigentumsumschreibung im Grundbuch	teils mehrere Monate

Wer den Verkauf neben dem Beruf macht, sollte deshalb feste Fenster für Telefon und Besichtigungen blocken. Wer Anfragen mehrere Tage liegen lässt, verliert Interessenten, noch bevor ein Preis verhandelt wird.

Phase 1 der Checkliste Hausverkauf: Vorbereitung

Verkaufsziel, Zeitplan und Mindestpreis festlegen

Legen Sie zuerst fest, bis wann Sie verkauft haben möchten, ab wann das Haus frei ist und welchen Preis Sie mindestens erzielen wollen.

Davon hängen viele spätere Entscheidungen ab, zum Beispiel ob Sie ein Angebot mit späterem Übergabetermin annehmen oder ob ein Anschlusskauf finanziert werden muss.

Bestehende Verträge prüfen: Kredit, Maklervertrag, Mietverhältnis

Immobilienkredit: Erfragen Sie deshalb bei der Bank Restschuld, Zinsbindung und Ablösemöglichkeiten. Details dazu stehen im Kostenteil unten.

Maklervertrag: Ob Sie trotz bestehendem Maklervertrag selbst verkaufen dürfen, hängt vom Vertrag ab. Bei einem einfachen Maklerauftrag ist ein Eigenverkauf deshalb in der Regel möglich. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag kann er hingegen ausgeschlossen sein. Achten Sie außerdem auf Laufzeit, Kündigung, Nachwirkungsklauseln und Interessenten, die der Makler bereits nachgewiesen hat. Im Zweifel lassen Sie sich rechtlich beraten.

Vermietetes Haus: Ein bestehender Mietvertrag geht dabei mit dem Eigentum auf den Käufer über („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB). Das betrifft auch die Mietkaution (§ 566a BGB). Mietvertrag, Nachträge und Kautionsnachweis gehören deshalb in die Unterlagen.

Marktwert realistisch einschätzen

Ein zu hoher Angebotspreis bringt hingegen wenige Anfragen und lässt das Inserat altern. Ein zu niedriger verschenkt Geld.

Für die Einschätzung zählen dabei vor allem Mikrolage, Grundstück, Wohn- und Nutzfläche, Baujahr, der Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Elektrik, die Energieeffizienz, Modernisierungen und vergleichbare Angebote in der Umgebung.

Eine Online-Ersteinschätzung gibt eine Orientierung (→ Hauswert berechnen). Bei besonderen Objekten, Erbauseinandersetzungen oder Scheidung ist deshalb ein Gutachten eines Sachverständigen sinnvoll.

Praxis-Tipp: Notieren Sie für den Angebotspreis drei bis fünf Argumente (z. B. erneuerte Heizung, Dach saniert, großes Grundstück). Diese Argumente brauchen Sie außerdem später im Exposé und in der Preisverhandlung.

Welche Unterlagen stehen auf der Checkliste Hausverkauf?

Vollständige Unterlagen beschleunigen deshalb die Finanzierungszusage des Käufers und den Kaufvertragsentwurf. Allerdings ist nicht jedes Dokument bei jedem Haus nötig. Je älter und umgebauter das Haus, desto wichtiger sind Bau- und Modernisierungsnachweise.

Eigentum und Belastungen

Unterlage	Wofür	Wo erhältlich
Aktueller Grundbuchauszug	Eigentümer, Rechte Dritter (Abteilung II, z. B. Wegerecht, Wohnrecht), Grundschulden (Abteilung III)	Grundbuchamt beim Amtsgericht. Gebühr für einfachen/amtlichen Ausdruck: 10 €/20 €
Unterlagen zu Grundschulden	Ablösung und Löschung vorbereiten	Eigene Bank (Darlehensvertrag, Ansprechpartner, Restschuld)
Bewilligungen zu eingetragenen Rechten	Inhalt von Wegerecht, Leitungsrecht, Wohnrecht oder Nießbrauch erklären	Grundakte beim Grundbuchamt

Der Notar sieht das Grundbuch selbst ein. Ein aktueller Auszug ist trotzdem hilfreich, weil die Bank des Käufers ihn für die Finanzierung häufig anfordert.

Außerdem wissen Sie so früh, ob Rechte Dritter eingetragen sind, die Sie Käufern erklären müssen.

Grundstück und Behördenauskünfte

Unterlage	Wofür	Wo erhältlich
Flurkarte (Liegenschaftskarte)	Lage, Grenzen und Zuschnitt des Grundstücks	Kataster- bzw. Vermessungsamt, in vielen Ländern online
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis	Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen (z. B. Abstandsflächen zugunsten des Nachbarn)	Untere Bauaufsichtsbehörde. In Bayern und Brandenburg gibt es kein Baulastenverzeichnis, dort meist Grunddienstbarkeiten im Grundbuch
Bescheinigung über Erschließungsbeiträge	Ob noch Beiträge offen sind	Gemeinde/Stadt
Auskunft aus dem Altlastenkataster	Bei Verdacht oder früherer gewerblicher Nutzung	Untere Bodenschutz-/Umweltbehörde
Bebauungsplan-Auskunft (optional)	Ausbau- oder Anbaumöglichkeiten, die Käufer oft fragen	Bauamt der Gemeinde

Gebäude und Technik

Unterlage	Wofür
Energieausweis	Pflichtdokument beim Verkauf (s. eigener Abschnitt)
Baugenehmigung, Bauzeichnungen, Baubeschreibung	Belegen, dass Gebäude und spätere An- oder Umbauten genehmigt sind
Grundrisse und Schnitte	Exposé und Besichtigung
Wohnflächenberechnung (z. B. nach Wohnflächenverordnung)	Belegt die angegebene Wohnfläche. Abweichungen sind ein häufiger Streitpunkt
Nachweise über Modernisierungen (Rechnungen, Datum)	Begründen den Preis, z. B. für Heizung, Dach, Fenster, Elektrik
Protokolle/Wartungsnachweise (Heizung, Schornsteinfeger)	Zustand der Technik
Verträge und Unterlagen zu Photovoltaik, Wärmepumpe, Speicher	Übergang von Einspeise-, Wartungs- oder Pachtverträgen klären
Denkmalschutz-Unterlagen (falls zutreffend)	Auflagen und eventuelle steuerliche Besonderheiten für Käufer

Laufende Kosten, Verträge und Versicherungen

• Grundsteuerbescheid (aktueller Bescheid nach der Grundsteuerreform)
• Bescheide über Abfall-, Wasser- und Abwassergebühren
• Police der Wohngebäudeversicherung
• Bei Vermietung: Mietverträge, Nachträge, Mieterhöhungen, Kautionsnachweis, letzte Nebenkostenabrechnung
• Laufende Wartungs- oder Serviceverträge, die übergehen sollen

Persönliche Unterlagen und Sonderfälle

Für den Notar: Sie brauchen außerdem einen gültigen Personalausweis oder Reisepass und Ihre steuerliche Identifikationsnummer. Der Notar meldet den Vertrag dem Finanzamt.

Geerbtes Haus: Nötig ist ein Erbnachweis, also ein Erbschein oder ein notarielles Testament bzw. ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll. Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam verkaufen (§ 2040 BGB).

Verheiratete Verkäufer: Im gesetzlichen Güterstand kann die Zustimmung des Ehepartners nötig sein, wenn das Haus (nahezu) das gesamte Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB). Klären Sie das vor dem Notartermin.

Vertretung: Verkauft jemand für den Eigentümer, braucht er deshalb eine Vollmacht in der passenden Form. Für Grundstücksgeschäfte ist deshalb in der Regel eine notariell beglaubigte oder beurkundete Vollmacht nötig. Bei rechtlicher Betreuung ist weiterhin die Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich.

Weitere Unterlagen für Eigentumswohnungen (Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Hausgeldabrechnung) finden Sie außerdem auf der Seite Wohnung verkaufen ohne Makler. Für unbebaute Grundstücke siehe Grundstück verkaufen ohne Makler.

Ist der Energieausweis in der Checkliste Hausverkauf Pflicht?

Ja. Auf der Checkliste Hausverkauf ist der Energieausweis deshalb Pflicht. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist er folglich beim Verkauf eines Wohngebäudes vorgeschrieben. Für Verkäufer heißt das konkret:

Im Inserat: Werden Sie in kommerziellen Medien (z. B. Immobilienportalen) aktiv und liegt ein Energieausweis vor, gehören diese Pflichtangaben in die Anzeige: Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), Endenergiebedarf bzw. -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und, falls angegeben, die Energieeffizienzklasse (§ 87 GEG).

Bei der Besichtigung: Der Ausweis oder eine Kopie muss außerdem spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Ein gut sichtbarer Aushang genügt. Gibt es keine Besichtigung, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens wenn der Interessent danach fragt (§ 80 GEG).

Nach dem Kaufvertrag: Der Ausweis wird dem Käufer anschließend unverzüglich übergeben, als Original oder Kopie.

Gültigkeit: Ein Energieausweis gilt dabei zehn Jahre ab Ausstellung.

Bedarf oder Verbrauch: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist deshalb in der Regel der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Das gilt nicht, wenn das Gebäude das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht. Sonst haben Sie die Wahl. Der Verbrauchsausweis ist meist schneller und günstiger. Als Richtwert liegen Verbrauchsausweise dabei oft bei etwa 50 bis 250 Euro, Bedarfsausweise bei etwa 300 bis 600 Euro. Die Spannen hängen vom Anbieter und vom Gebäude ab, fragen Sie einen Kostenvoranschlag, bevor Sie beauftragen.

Ausnahmen, Bußgeld und Pflichten des Käufers

Ausnahmen: Keinen Energieausweis brauchen z. B. Baudenkmäler.

Verstöße: Fehlt der Ausweis oder fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, ist das deshalb eine Ordnungswidrigkeit. Das Gebäudeenergiegesetz sieht dafür ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro vor.

Gut zu wissen für Käufer-Gespräche: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss bestimmte Nachrüstpflichten nach dem GEG (z. B. Dämmung der obersten Geschossdecke, Austausch alter Konstanttemperatur-Heizkessel) innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel erfüllen. Interessenten fragen deshalb oft nach dem Alter von Heizung und Dämmung. Wer diese Daten parat hat, wirkt vorbereitet.

Phase 2: Exposé, Inserat und Besichtigungen

Was ins Exposé gehört

• eine konkrete Überschrift (Objektart, Ort, das wichtigste Merkmal)
• Eckdaten auf einen Blick: Wohnfläche, Grundstück, Zimmer, Baujahr, Heizung, Energiekennwerte, Preis, Verfügbarkeit
• Beschreibung von Haus, Grundstück und Lage, sachlich und ohne Übertreibung
• helle, realistische Fotos in logischer Reihenfolge: außen, Eingang, Wohnen, Küche, Schlafen, Bad, Garten, Umgebung
• gut lesbare Grundrisse
• Modernisierungen mit Jahreszahl
• bekannte Mängel, offen benannt (siehe Notar-Abschnitt: Verschweigen kann teuer werden)

Starke Weitwinkelaufnahmen oder übermäßig bearbeitete Bilder führen deshalb bei der Besichtigung zu Enttäuschungen. Preis und Daten müssen auf allen Kanälen gleich sein.

Wenn Ihr Exposé fertig ist, können Sie es direkt veröffentlichen: Haus verkaufen ohne Makler zeigt, wie das Inserat auf mehreren Portalen online geht.

Besichtigungen vorbereiten

• Interessenten vorab nach Finanzierungsstand und Zeitrahmen fragen
• Termine in festen Zeitfenstern bündeln
• Unterlagenmappe bereithalten (Grundrisse, Energieausweis, Modernisierungsliste)
• persönliche Gegenstände und Dokumente wegräumen
• Fragen und Antworten notieren, damit alle Interessenten denselben Informationsstand haben
• zwei bis drei Tage nach dem Termin nachfassen

Sensible Unterlagen wie den Grundbuchauszug geben Sie am besten erst an ernsthafte Interessenten weiter, und zwar schrittweise mit dem Fortschritt der Gespräche.

Phase 3: Kaufinteressenten prüfen und Angebot auswählen

Finanzierungsnachweis statt Bauchgefühl

Ein hohes Angebot ist dabei nur so viel wert wie seine Finanzierung. Bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, sollte einer dieser Nachweise vorliegen:

• Finanzierungsbestätigung einer Bank oder eines Finanzierungsvermittlers
• Eigenkapitalnachweis
• bei Barkäufern ein geeigneter Kapitalnachweis

Fordern Sie deshalb nur an, was für die Prüfung nötig ist, und gehen Sie vertraulich mit den Daten um.

Neben dem Preis zählen außerdem der gewünschte Übergabetermin, der Eigenkapitalanteil und wie verbindlich der Interessent auftritt.

Mündliche Zusagen und Reservierungen

Verbindlich wird ein Hausverkauf erst mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag (§ 311b Abs. 1 BGB). Mündliche Zusagen binden keine Seite.

Private Reservierungsvereinbarungen mit Anzahlung oder Vertragsstrafe können unwirksam sein, wenn sie nicht notariell beurkundet sind. Planen Sie deshalb zeitnah einen Notartermin ein, statt lange zu reservieren.

Phase 4: Wie läuft der Notartermin beim Hausverkauf ab?

Notar beauftragen: wer und wann

Käufer und Verkäufer können den Notar dabei frei wählen. Die Checkliste Hausverkauf merkt außerdem an, was vor der Beurkundung im Entwurf stehen muss. Weil der Käufer die Kosten von Beurkundung und Grundbuch trägt, wählt in der Praxis oft er den Notar.

Wichtig: Wer den Entwurf in Auftrag gibt, haftet gegenüber dem Notar für die Kosten, wenn der Kauf platzt. Klären Sie deshalb vorher, wer den Auftrag erteilt.

Der Notar braucht in der Regel: Namen, Anschriften, Geburtsdaten und Steuer-IDs aller Beteiligten, die Grundbuchdaten, Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, Angaben zu Grundschulden (Bank, Darlehensnummer) und bei Vermietung die Mietverträge.

Kaufvertragsentwurf prüfen: diese Punkte

• Richtige Angaben zu Verkäufer, Käufer und Grundstück (Grundbuchblatt, Flurstück)
• Kaufpreis, Fälligkeit und Zahlungsweg (bei Grundschulden oft teils direkt an die Bank des Verkäufers)
• Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten: in der Regel nach vollständiger Zahlung
• Räumung und Übergabetermin
• mitverkauftes Inventar (z. B. Küche) und dessen Wert
• Ausschluss der Sachmängelhaftung („gekauft wie besichtigt“). Achtung: Er gilt nicht für Mängel, die arglistig verschwiegen wurden (§ 444 BGB). Bekannte Mängel gehören deshalb offen auf den Tisch, am besten ausdrücklich in den Vertrag.
• Kostenregelung (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer beim Käufer, Löschung beim Verkäufer)
• bei Vermietung: Übergang von Mietverhältnis und Kaution

Für eine sorgfältige Prüfung sollte der Entwurf deshalb einige Tage bis zwei Wochen vor dem Termin vorliegen.

Fragen zum Vertrag beantwortet der Notar. Er ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten, vertritt aber keine einseitig. Für steuerliche oder strategische Fragen ziehen Sie außerdem eigene Berater hinzu.

Was nach der Beurkundung passiert

1. Der Notar beantragt eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch.
2. Er holt die Erklärung der Gemeinde zum gesetzlichen Vorkaufsrecht ein (Negativzeugnis, §§ 24, 28 BauGB) und eventuell nötige Genehmigungen.
3. Er fordert die Löschungsunterlagen bzw. Treuhandauflagen Ihrer Bank an.
4. Sobald alles vorliegt, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung, und der Käufer zahlt.
5. Nach Zahlungseingang erfolgt die Übergabe (Besitzübergang).
6. Hat der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Danach wird der Käufer als Eigentümer eingetragen.

Wie lange das dauert, hängt dabei vor allem von Grundbuchamt, Bank und Finanzamt ab. Vom Notartermin bis zur Zahlung vergehen dabei häufig einige Wochen, bis zur Eigentumsumschreibung teils mehrere Monate.

Phase 5 der Checkliste Hausverkauf: Übergabe

Am Ende der Checkliste Hausverkauf steht schließlich die Übergabe. Übergabeprotokoll: Halten Sie Datum, Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, ggf. Wärmemengenzähler), Anzahl der Schlüssel, Zustand und übergebene Unterlagen fest. Beide Seiten unterschreiben.

Versorger: Melden Sie außerdem die Zähler mit Stand vom Übergabetag ab und beenden Sie die Abschläge.

Wohngebäudeversicherung: Sie geht dabei mit dem Eigentumswechsel auf den Käufer über. Der Käufer kann sie innerhalb eines Monats kündigen (§§ 95, 96 VVG). Den Verkauf müssen Sie dem Versicherer deshalb anzeigen (§ 97 VVG).

Grundsteuer: Schuldner gegenüber der Gemeinde bleibt für das laufende Jahr, wer am 1. Januar Eigentümer war (§ 9 GrStG). Die anteilige Erstattung regelt der Kaufvertrag intern.

Steuer: Bewahren Sie Belege zu Kauf, Verkauf und Modernisierungen auf, falls ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt (s. unten).

Mieter (falls vermietet): Informieren Sie die Mieter gemeinsam mit dem Käufer über den Eigentümerwechsel und übertragen Sie die Kaution.

Wer zahlt was in der Checkliste Hausverkauf?

Ohne Makler fällt deshalb keine Maklerprovision an. Die Checkliste Hausverkauf führt sie deshalb nicht unter den Verkäuferkosten. Zum Einordnen: Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 400.000 Euro und einer üblichen Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer sind das 28.560 Euro. Bei Wohnung und Einfamilienhaus tragen Verkäufer und privater Käufer seit der Teilungspflicht in der Regel je die Hälfte, hier also je 14.280 Euro. Ohne Makler entfällt dieser Posten auf beiden Seiten. Ob ein Makler dafür einen höheren Preis erzielt, lässt sich nicht pauschal beziffern. Weitere Beispiele stehen auf Haus verkaufen ohne Makler.

Kostenlos ist ein Verkauf trotzdem nicht. Diese Posten fallen typischerweise an:

Kostenposten	Wer zahlt üblicherweise	Hinweis
Energieausweis	Verkäufer	Pflicht beim Verkauf, s. oben
Grundbuchauszug, Flurkarte, Behördenauskünfte	Verkäufer	Gebühren je nach Bundesland bzw. Behörde
Löschung eigener Grundschulden (Notar + Grundbuchamt)	Verkäufer	Der Verkäufer schuldet ein lastenfreies Grundstück, sofern nichts anderes vereinbart ist
Vorfälligkeitsentschädigung	Verkäufer	Nur bei vorzeitiger Ablösung eines Kredits mit Zinsbindung
Steuer auf den Veräußerungsgewinn	Verkäufer	Nur wenn ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt
Fotos, Grundrisse, Inserat/Portale	Verkäufer	Vermarktungspaket bei uns, siehe Pakete & Preise
Optional: Gutachten, Rechts- oder Steuerberatung, Reparaturen	Verkäufer	Lohnt sich bei Sonderfällen
Beurkundung, Auflassung, Vormerkung, Eigentumsumschreibung	Käufer	Gesetzliche Grundregel, § 448 Abs. 2 BGB. Im Vertrag abweichend regelbar
Grunderwerbsteuer	Käufer (laut Vertrag)	Steuerschuldner sind gegenüber dem Finanzamt beide Vertragsparteien (§ 13 GrEStG)
Grundschuld für die Finanzierung des Käufers	Käufer	–

Vorfälligkeitsentschädigung: Kredit vorzeitig ablösen

Läuft auf dem Haus noch ein Kredit mit fester Zinsbindung, sind deshalb vier Punkte wichtig.

Kündigungsrecht beim Verkauf: Ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit festem Zins kann vorzeitig gekündigt werden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Der Verkauf der Immobilie zählt dazu. Die Frist beträgt drei Monate, und die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB). In der Praxis wird die Ablösung deshalb meist per Aufhebungsvereinbarung mit der Bank geregelt.

Nach zehn Jahren: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kann der Kredit mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Alternativen: Manche Banken akzeptieren, dass die Grundschuld auf eine neu gekaufte Immobilie übertragen wird (Pfandtausch). Ob und zu welchen Bedingungen, entscheidet die Bank.

Berechnung prüfen: Die Höhe hängt u. a. von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsniveau ab. Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben. Bei unzureichenden Vertragsangaben zur Berechnung kann der Anspruch entfallen (§ 502 BGB).

Fragen Sie die Bank früh, idealerweise vor dem Inserat. Den Ablösebetrag brauchen Sie ohnehin für den Kaufvertrag.

Spekulationssteuer: Wann fällt beim Hausverkauf Steuer an?

Ein Hausverkauf kann als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Es gelten diese Grundregeln.

Steuerpflichtig: Der Gewinn ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge.

Steuerfrei: Der Verkauf bleibt trotzdem steuerfrei, wenn Sie das Haus zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben, oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.

Geerbt oder geschenkt: Es zählt der Kaufzeitpunkt des Erblassers bzw. Schenkers.

Freigrenze: Liegt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Darüber wird der volle Betrag versteuert (Freigrenze, kein Freibetrag; gilt ab 2024).

Gewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Herstellungskosten (bei Vermietung abzüglich in Anspruch genommener Abschreibungen) minus Verkaufskosten. Er wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert.

Mehrere Verkäufe: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann nach der Rechtsprechung als gewerblicher Grundstückshändler gelten (Drei-Objekt-Grenze).

Teilweise vermietete Häuser (z. B. mit Einliegerwohnung), Arbeitszimmer und Erbfälle haben Sonderregeln. Lassen Sie den Einzelfall vor dem Verkauf steuerlich prüfen.

Typische Fehler und wie die Checkliste Hausverkauf sie verhindert

Fehler	Folge	Gegenmittel
Unterlagen erst nach dem ersten Interessenten suchen	Finanzierung und Notar verzögern sich, Käufer springen ab	Unterlagenliste vor dem Inserat abarbeiten
Energieausweis fehlt oder ist abgelaufen	Pflichtangaben fehlen im Inserat, Bußgeldrisiko	Gültigkeit prüfen, rechtzeitig neu ausstellen lassen
Kredit nicht geklärt	Überraschende Vorfälligkeitsentschädigung, Verzögerung bei der Löschung	Ablösebetrag vorab bei der Bank erfragen
Notartermin ohne Finanzierungsnachweis	Kauf platzt, eventuell Entwurfskosten	Nachweis vor der Terminvereinbarung
Mängel verschwiegen	Haftung trotz Gewährleistungsausschluss	Bekannte Mängel offenlegen und dokumentieren
Zehn-Jahres-Frist übersehen	Unerwartete Einkommensteuer	Kaufdatum und Nutzung vorab prüfen

Woran die Checkliste Hausverkauf in der Praxis scheitert

Die sichtbare Preissenkung. Wer hoch einsteigt, um Verhandlungsspielraum zu haben, und den Preis dann im Portal senkt, wirkt auf viele Interessenten, als stimme mit dem Haus etwas nicht. Auch dann, wenn der neue Preis realistisch ist. Ein begründeter Startpreis ist deshalb besser als ein späterer Nachlass in der Anzeige.

Originale aus der Hand geben. Interessenten bekommen Kopien von Grundbuchauszug, Plänen und Energieausweis. Die Originale bleiben bei Ihnen, bis der Verkauf steht und der Notar die Unterlagen braucht.

Die private Nummer im Inserat. Wenn Sie oder Ihre Familie noch im Haus wohnen, richten Sie für den Verkauf eine eigene Telefonnummer und E-Mail ein. So bleibt die private Erreichbarkeit getrennt, und die Anfragen liegen an einem Ort.

Häufige Fragen zur Checkliste Hausverkauf

Ab wann muss ich beim Hausverkauf einen Energieausweis haben?

Spätestens zur ersten Besichtigung muss er deshalb vorliegen und vorgezeigt werden. Wenn Sie ein Inserat in Immobilienportalen schalten und der Ausweis schon da ist, gehören seine Pflichtangaben auch in die Anzeige. Nach dem Kaufvertrag erhält der Käufer anschließend den Ausweis oder eine Kopie.

Wer zahlt beim Hausverkauf Notar und Grundbuch?

Nach der gesetzlichen Grundregel (§ 448 Abs. 2 BGB) trägt der Käufer die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintragung. Der Verkäufer zahlt üblicherweise die Löschung seiner eigenen Grundschulden. Im Kaufvertrag kann das anders vereinbart werden.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe?

Nur wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen und Sie das Haus nicht selbst bewohnt haben, weder durchgehend noch im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Dann ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig. Den Einzelfall sollte eine Steuerberatung prüfen.

Was passiert mit meinem Immobilienkredit, wenn ich das Haus verkaufe?

Der Kredit wird deshalb in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst, und die Grundschuld wird gelöscht. Bei laufender Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung ist eine Kündigung mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung möglich.

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zum Geld?

Der Käufer zahlt erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt, also wenn Vormerkung, Vorkaufsrechtsverzicht und Löschungsunterlagen vorliegen. Das dauert dabei häufig einige Wochen und hängt stark von Grundbuchamt und Banken ab.

Verkauf ohne Makler, Dauer und Kosten

Kann ich mein Haus ohne Makler verkaufen?

Ja. Einen Makler müssen Sie nicht beauftragen. Den Kaufvertrag beurkundet in jedem Fall ein Notar. Diese Checkliste Hausverkauf ist dafür da, die Schritte selbst abzuarbeiten. Ob das zu Ihrer Zeit und zu Ihrem Haus passt, steht im Kasten am Anfang.

Welche Unterlagen brauche ich vor dem ersten Inserat?

Vor dem Inserat sollten außerdem Grundbuchauszug, Flurkarte, ein gültiger Energieausweis, Grundrisse und die Wohnflächenberechnung vorliegen. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis gehören in die Anzeige. Die vollständige Liste mit Fundstelle steht im Abschnitt Unterlagen.

Wie lange dauert ein Hausverkauf insgesamt?

Unterlagen und Bank brauchen oft ein bis drei Wochen, die Vermarktung mehrere Wochen, der Weg vom Notartermin bis zum Geld häufig noch einmal einige Wochen. Die Eintragung im Grundbuch kann anschließend Monate dauern. Eine Tabelle dazu steht oben unter „Wie lange dauert der Hausverkauf laut Checkliste Hausverkauf?“.

Welche Kosten bleiben beim Verkäufer?

Typisch sind Energieausweis, Behördenauskünfte, die Löschung eigener Grundschulden und, falls ein Kredit vorzeitig endet, die Vorfälligkeitsentschädigung. Notar und Grundbuch zahlt dabei nach der gesetzlichen Grundregel der Käufer. Die Aufstellung steht im Abschnitt „Wer zahlt was in der Checkliste Hausverkauf?“.