Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf für Verkäufer? Die Kosten beim Hausverkauf sind kein fester Prozentsatz. Verkäufer zahlen typischerweise den Energieausweis, eigene Unterlagen, die Löschung ihrer Grundschulden und – nur wenn sie einen Makler beauftragt haben – eine Maklerprovision. Käufer tragen nach der gesetzlichen Grundregel Notar und Grundbucheintrag des Kaufs sowie in der Praxis die Grunderwerbsteuer. Ob Steuer auf den Gewinn oder eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, hängt vom Einzelfall ab.
Das Wichtigste in Kürze
- Verkäufer zahlen außerdem den Energieausweis, eigene Dokumente, die Löschung eigener Grundschulden und das Inserat.
- Käufer tragen dagegen Beurkundung, Auflassung und Eigentumsumschreibung, in der Praxis auch die Grunderwerbsteuer.
- Fallabhängig bleiben allerdings Maklerprovision, Vorfälligkeitsentschädigung und die Steuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn.
- Ohne Makler entfällt die Provision, weil keine Courtage vereinbart wird. Das Inserat bei IMMO PROVISIONSFREI beginnt bei Verkaufspaketen ab 79 € im Monat, monatlich kündbar.
Wer welche Kosten beim Hausverkauf trägt
Eine bundesweite Gebührenordnung für den gesamten Hausverkauf gibt es nicht. Sinnvoll ist deshalb die Trennung in drei Gruppen: Posten des Verkäufers, Posten des Käufers und Posten, die vom Vertrag oder von der persönlichen Situation abhängen.
| Wer welchen Posten beim Hausverkauf trägt |
|---|
| Den Energieausweis zahlt in der Regel der Verkäufer, weil er vor dem Verkauf vorliegen muss. |
| Grundbuchauszug, Flurkarte und Behördenauskünfte besorgt der Verkäufer, die Gebühr bleibt dabei meist gering. |
| Die Löschung eigener Grundschulden zahlt der Verkäufer, sofern der Kaufvertrag nichts anderes bestimmt. |
| Eine Vorfälligkeitsentschädigung trifft den Verkäufer nur dann, wenn ein Kredit mit Zinsbindung vorzeitig abgelöst wird. |
| Steuer auf den Veräußerungsgewinn kommt hinzu, falls ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. |
| Fotos, Inserat und Portale zahlt der Verkäufer selbst, wenn er ohne Makler vermarktet. |
| Beurkundung, Auflassung, Vormerkung und Umschreibung trägt nach § 448 Absatz 2 BGB der Käufer, der Vertrag kann davon allerdings abweichen. |
| Die Grunderwerbsteuer übernimmt im Vertrag meist der Käufer, gegenüber dem Finanzamt haften jedoch beide Parteien. |
| Die neue Grundschuld des Käufers finanziert seinen Kaufpreis und bleibt deshalb sein eigener Posten. |
| Eine Maklerprovision entsteht nur dann, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht, die Verteilung ist gesetzlich begrenzt. |
| Ein Wertgutachten ist freiwillig und kommt nur hinzu, wenn etwa eine Erbengemeinschaft oder eine Scheidung einen neutralen Wert braucht. |
| Instandsetzung vor dem Verkauf ist ebenfalls freiwillig, sie lohnt sich nur dann, wenn der höhere Preis die Ausgaben deckt. |
Kosten beim Hausverkauf: Maklerprovision und Ersparnis
Maklergebühren beim Hausverkauf sind allerdings kein gesetzlicher Satz. Die Courtage wird deshalb im Maklervertrag vereinbart. In vielen Regionen liegt die Gesamtprovision bei Wohnimmobilien häufig zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. 7,14 % entspricht einem Beispiel von 6 % zuzüglich 19 % Umsatzsteuer, nicht einer gesetzlichen Vorgabe.
Kaufen Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gelten dann die Teilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf die andere dagegen höchstens bis zur Hälfte der Kosten beteiligt werden. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Maklerprovision: Höhe und wer zahlt.
Wer ohne Makler verkauft, schuldet diese Provision folglich nicht. 3,57 % ist dabei nur die Hälfte des Beispiels von 7,14 %, nicht ein gesetzlicher Höchstsatz. Ob ein Makler einen höheren Preis erzielt, lässt sich nicht pauschal beziffern. Den Ablauf der Selbstvermarktung beschreibt die Seite Haus verkaufen ohne Makler.
Energieausweis als eigener Kostenpunkt
Der Energieausweis ist für die meisten Wohngebäude vor dem Verkauf nötig. Einen gesetzlichen Festpreis gibt es allerdings nicht. Als Marktorientierung, nicht als Gebühr, liegen Verbrauchsausweise oft etwa bei 50 bis 250 Euro und Bedarfsausweise etwa bei 300 bis 600 Euro. Die Spanne hängt dabei von Gebäude und Aussteller ab. Holen Sie einen Kostenvoranschlag ein, bevor Sie beauftragen.
Pflicht, Ausnahmen und Inseratsangaben erklärt die Seite Energieausweis beim Hausverkauf.
Unterlagen und Behördengebühren
Vollständige Unterlagen beschleunigen deshalb die Finanzierungszusage des Käufers. Dazu gehören oft Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Bauunterlagen und bei Bedarf Auskünfte zu Baulasten oder Erschließung. Die Gebühren setzen die Behörden fest, sie bleiben im Vergleich zum Kaufpreis jedoch meist klein.
Welche Unterlage Sie wo bekommen, steht in der Checkliste Hausverkauf. Für Wohnungen gelten zusätzliche Dokumente wie Teilungserklärung und Hausgeldabrechnung, nachzulesen unter Wohnung verkaufen ohne Makler.
Löschung bestehender Grundschulden
Eine Grundschuld im Grundbuch ist dabei die Sicherheit der Bank, nicht automatisch der aktuelle Kreditsaldo. Sie sinkt nicht von selbst, wenn Sie tilgen. Für ein lastenfreies Grundstück braucht die Bank deshalb in der Regel eine Löschungsbewilligung. Der Notar reicht die Löschung anschließend beim Grundbuchamt ein.
Die Kosten dieser Löschung trägt üblicherweise der Verkäufer, weil er das Objekt ohne die eigene Belastung übergeben soll. Steht im Kaufvertrag etwas anderes, gilt stattdessen der Vertrag. Läuft der Kredit noch, gehört die Abstimmung mit der Bank an den Anfang, bevor das Inserat online geht. Den Ablauf beschreibt Haus verkaufen trotz Kredit.
Vorfälligkeitsentschädigung nur im Einzelfall
Ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit festem Zins kann bei einem berechtigten Interesse vorzeitig gekündigt werden. Der Verkauf der Immobilie zählt dazu. Die Frist beträgt drei Monate, und die Bank kann außerdem eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Absatz 2 BGB).
Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie hingegen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne diese Entschädigung (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB). Fehlen im Vertrag die nötigen Angaben zur Berechnung, kann der Anspruch der Bank deshalb entfallen (§ 502 BGB). Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben. Die Höhe hängt dabei von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsniveau ab. Einen pauschalen Betrag gibt es folglich nicht.
Mögliche Steuern beim Immobilienverkauf
Die Grunderwerbsteuer ist dagegen eine Ländersteuer auf den Erwerb. Die Höhe legt dabei das Bundesland fest. Gegenüber dem Finanzamt sind Käufer und Verkäufer hingegen Steuerschuldner (§ 13 GrEStG). Im Kaufvertrag übernimmt sie üblicherweise dennoch der Käufer. Prüfen Sie den Satz Ihres Bundeslandes, bevor Sie mit einem Prozentsatz rechnen.
Getrennt davon kann der Gewinn des Verkäufers einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Steuerpflichtig ist der Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Steuerfrei bleibt der Verkauf trotzdem, wenn Sie das Haus im Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren. Bei Erbe oder Schenkung zählt dagegen der Zeitpunkt des Rechtsvorgängers. Liegt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr unter 1.000 Euro, bleibt er deshalb steuerfrei. Es handelt sich dabei um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag.
Ist der Verkauf steuerpflichtig, ist der Gewinn der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Bei einem steuerfreien Verkauf entfällt dieser Abzug, weil kein Gewinn ermittelt wird. Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 GrStG). Steuerschuldner ist, wem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 GrStG). Den Ausgleich ab der Übergabe regelt meist der Kaufvertrag, nicht ein neuer Bescheid mitten im Jahr.
Diese Sätze sind eine allgemeine Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung. Teilvermietung, Arbeitszimmer und mehrere Verkäufe innerhalb kurzer Zeit haben außerdem Sonderregeln.
Kosten beim Hausverkauf für Inserat und Vermarktung
Fotos, Grundrisse und die Portalveröffentlichung zahlt der Verkäufer selbst, wenn kein Makler das übernimmt. Bei IMMO PROVISIONSFREI starten Verkaufspakete ab 79 € im Monat und sind außerdem monatlich kündbar. Eine prozentuale Maklercourtage kommt dabei nicht oben drauf. Den Umfang sehen Sie anschließend bei den Paketen und Preisen.
Kosten beim Hausverkauf, die sich steuern lassen
- Ohne Makler entfällt die Provision dagegen. Übrig bleibt das Inserat, nicht ein gesetzlicher Prozentsatz.
- Den Energieausweis bestellen Sie vorher, bevor die erste Besichtigung stattfindet.
- Zinsbindung und die Zehnjahresfrist des Darlehens prüfen Sie außerdem, bevor das Inserat online geht. Den Ablauf beschreibt Haus verkaufen trotz Kredit.
- Ein notarieller Entwurf, den Sie beauftragen und der anschließend nicht beurkundet wird, kann trotzdem eine Gebühr auslösen. Klären Sie das mit dem Notar, bevor der Entwurf startet.
Rechenbeispiele für 300.000 €, 500.000 € und 750.000 €
Die Tabelle zeigt nur die Maklerprovision als Rechenbeispiel mit 7,14 % inklusive Umsatzsteuer. Das ist weder ein gesetzlicher Satz noch ein Angebot. Die übrigen Kosten beim Hausverkauf, also Notar, Grunderwerbsteuer und eine mögliche Vorfälligkeit, fehlen bewusst, weil sie vom Bundesland, vom Gerichts- und Notarkostengesetz und vom Kreditvertrag abhängen.
| Rechenbeispiel zur Provision, nicht zum gesamten Hausverkauf |
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| Ein Verkaufspreis von 300.000 € ergibt im Beispiel 21.420 € Provision und 10.710 € als Hälfte, während dieser Posten ohne Makler entfällt. |
| Bei 500.000 € sind es 35.700 € insgesamt und 17.850 € als Hälfte, sofern überhaupt ein Makler beauftragt ist. |
| Für 750.000 € nennt das Beispiel 53.550 € Gesamtprovision und 26.775 € als Hälfte, ohne Makler entfällt der Posten hingegen. |
Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit einem Verbraucher als Käufer ist die Hälfte nur dann die Obergrenze für die nicht beauftragende Seite, wenn überhaupt ein Maklervertrag besteht. Ohne Makler ist die Provision auf beiden Seiten null. Übrig bleiben die festen und die fallabhängigen Posten aus der Übersicht, dazu das Inserat.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 448 Abs. 2 BGB, Kosten von Beurkundung und Grundbucheintragung
- § 656c BGB und § 656d BGB, Verteilung der Maklerprovision
- § 13 GrEStG, Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer
- § 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte
- § 489 BGB und § 490 BGB, Kündigung und Vorfälligkeit
- Gebäudemodernisierungsgesetz, Energieausweis
Häufige Fragen zu den Kosten beim Hausverkauf
Welche Kosten zahlt der Verkäufer beim Hausverkauf selbst?
Typisch sind Energieausweis, eigene Unterlagen, die Löschung eigener Grundschulden und die Vermarktung. Eine Maklerprovision kommt nur dazu, wenn ein Maklervertrag besteht. Steuer und Vorfälligkeit nur, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Zahlt der Verkäufer den Notar?
Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Der Verkäufer zahlt üblicherweise die Löschung seiner Grundschulden. Der Vertrag kann davon abweichen. Die Höhe folgt dem Gerichts- und Notarkostengesetz, nicht einem festen Prozentsatz.
Wie hoch sind die Maklerkosten bei einem Hausverkauf?
Es gibt keinen gesetzlichen Provisionssatz. Ein oft genanntes Beispiel ist 7,14 % inklusive Umsatzsteuer. Bei 500.000 Euro wären das 35.700 Euro gesamt. Ohne Makler entfällt der Posten.
Was kostet der Energieausweis für den Verkauf?
Der Staat setzt keinen Preis fest. Als Orientierung liegen Verbrauchsausweise oft etwa bei 50 bis 250 Euro, Bedarfsausweise etwa bei 300 bis 600 Euro. Verlangen Sie einen Kostenvoranschlag.
Fällt beim Hausverkauf immer Spekulationssteuer an?
Nein. Liegen mehr als zehn Jahre zwischen Anschaffung und Verkauf, ist der private Gewinn nach § 23 EStG nicht steuerbar. Auch eine durchgehende oder die gesetzlich beschriebene Selbstnutzung kann den Verkauf steuerfrei stellen. Lassen Sie den Einzelfall prüfen.
Was kostet ein Inserat ohne Makler?
Verkaufspakete bei IMMO PROVISIONSFREI beginnen ab 79 € im Monat und sind monatlich kündbar. Eine prozentuale Courtage wird dafür nicht berechnet.
Provision sparen und das Haus selbst inserieren
Wenn die Kostenaufstellung steht, können Sie die Vermarktung selbst übernehmen. So geht Haus verkaufen ohne Makler. Die Pakete stehen unter Pakete und Preise.
Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind Vertrag, Bundesland und der Einzelfall. Stand: 10.10.2026.
