Haus verkaufen trotz laufendem Kredit: So funktioniert es

Kann man ein Haus verkaufen trotz Kredit? Ja. Ein Haus verkaufen trotz Kredit ist der Normalfall, solange der Kredit aus dem Kaufpreis oder aus weiterem Vermögen abgelöst wird. Der Kredit ist dabei die Schuld bei der Bank. Die Grundschuld ist hingegen die Sicherheit im Grundbuch. Beides verschwindet außerdem nicht automatisch mit dem Notartermin. Kläre Restschuld und Löschungsbewilligung, bevor das Inserat online geht.

Haus verkaufen trotz Kredit: Kredit und Grundschuld

Der Kreditvertrag regelt dabei, was du der Bank schuldest: Rate, Zinsbindung, Sondertilgung. Die Grundschuld steht außerdem in Abteilung III des Grundbuchs und sichert diese Forderung. Sie lautet oft auf den ursprünglichen Darlehensbetrag und schmilzt nicht automatisch mit jeder Tilgung.

Deshalb kann das Grundbuch noch eine hohe Grundschuld zeigen, obwohl die Restschuld schon deutlich niedriger ist. Für Käufer und deren Bank zählt am Ende, dass die alte Sicherheit gelöscht oder einvernehmlich übernommen wird. Die Kosten der Löschung und eine mögliche Entschädigung ordnet der Ratgeber Kosten beim Hausverkauf ein.

Haus verkaufen trotz Kredit: welche Wege offen sind

Der Verkauf selbst ist zulässig. Offen ist nur, was mit dem Darlehen geschieht. Welche Variante trägt, hängt vom Vertrag und von der Bank ab, nicht von einem Automatismus.

1. Die Restschuld aus dem Kaufpreis ablösen. Das ist der übliche Weg und kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.
2. Die Grundschuld auf eine andere Immobilie übertragen, sofern die Bank einem Pfandtausch zustimmt.
3. Den Kredit vom Käufer fortführen lassen. Das geht nur mit Zustimmung der Bank nach § 415 BGB.
4. Nach dem Ende der Zinsbindung mit einem Monat Frist kündigen, wenn kein neuer Zins vereinbart ist (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
5. Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen. Eine spätere Vereinbarung über Zins oder Laufzeit setzt diese Frist neu (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
6. Bei veränderlichem Zinssatz jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB). Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist dabei nicht der Normalfall.

Liegt das Ende der Zinsbindung nahe, kann Warten die Entschädigung ersparen. Eine finanzielle Notlage macht den Verkauf trotzdem möglich. Das ist eine Orientierung, keine Empfehlung für deinen Vertrag.

Haus verkaufen trotz Kredit: Ablösung aus dem Kaufpreis

Im üblichen Ablauf nennt die Bank zunächst einmal einen Ablösebetrag zum voraussichtlichen Zahlungstag. Der Notar nimmt in den Kaufvertrag auf, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an die Bank geht. Die Bank gibt die Löschungsbewilligung, sobald dieser Betrag eingegangen ist. Der Notar reicht die Löschung anschließend beim Grundbuchamt ein.

Du musst den Kredit dafür nicht schon Monate vor dem Notartermin aus eigener Tasche komplett zurückzahlen. Zahlen musst du ihn aber, bevor das Grundbuch lastenfrei werden kann, soweit die Bank nichts anderes schriftlich zusagt. Den Verkauf selbst startest du über Haus verkaufen ohne Makler, sobald der Betrag bekannt ist.

Hausverkauf trotz laufendem Kredit, wenn eine Restschuld bleibt

Deckt der Kaufpreis die Ablösung nicht, bleibt deshalb eine Lücke. Die Bank gibt die Sicherheit dann in der Regel nur frei, wenn du die Differenz aus anderem Vermögen ausgleichst oder eine neue Sicherheit stellst. Ein Verkauf unter der Restschuld ist also nicht gesperrt, er braucht aber eine Lösung für den fehlenden Betrag.

Rechne konservativ: Ablösebetrag plus mögliche Vorfälligkeit plus Notarkosten der Löschung. Liegt dein Mindestpreis darunter, sprich die Bank an, bevor du inserierst. Ein öffentliches Inserat unter der Ablösesumme weckt Interesse, das du anschließend nicht bedienen kannst.

Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung droht

Bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen mit gebundenem Zins darfst du vorzeitig kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Der Verkauf der Immobilie gehört dazu. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Die Bank kann außerdem eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Absatz 2 BGB). In der Praxis regeln viele Banken die Ablösung per Aufhebungsvereinbarung statt über die förmliche Kündigung.

Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst du hingegen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne diese Entschädigung (§ 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB). Maßgeblich ist der vollständige Empfang des Darlehens, nicht das Datum der Vertragsunterschrift. Eine spätere Vereinbarung über Zins oder Laufzeit lässt die Zehnjahresfrist neu beginnen. Sind die gesetzlichen Angaben zur Berechnung der Entschädigung im Vertrag unzureichend, kann der Anspruch deshalb entfallen (§ 502 BGB). Lass dir die Berechnung erläutern und schriftlich geben.

Die Höhe hängt dabei von Restschuld, restlicher Zinsbindung und dem Zinsniveau ab. Die Bank rechnet den Zinsschaden entweder so, als könnte sie das Geld sofort wieder verleihen, oder so, als lege sie es bis zum Ende der Zinsbindung an. Steigen die Marktzinsen, kann der Schaden klein ausfallen oder entfallen. Einen pauschalen Prozentsatz schreibt das Gesetz folglich nicht vor.

Pfandtausch als Alternative zur Ablösung

Manche Banken lassen die Grundschuld auf eine andere, neu gekaufte Immobilie übertragen. Das nennt man dann Pfandtausch. Ob die Bank mitmacht, zu welchem Beleihungswert und mit welchen Gebühren, steht nicht im Gesetz. Es ist allerdings eine Kreditentscheidung.

Frag deshalb früh nach den Bedingungen. Ein Pfandtausch ersetzt außerdem nicht den Notarvertrag über den Verkauf. Er ändert nur, welches Objekt die alte Schuld sichert. Zusagen solltest du schriftlich haben, bevor du gegenüber einem Käufer ein lastenfreies oder ein belastetes Objekt versprichst.

Was du abstimmst, bevor du das Haus trotz Kredit verkaufst

• aktuelle Restschuld und den Ablösebetrag zu einem konkreten Datum
• ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wie sie berechnet wird
• Frist für die Löschungsbewilligung nach Zahlungseingang
• ob eine Schuldübernahme durch den Käufer überhaupt geprüft wird
• Ansprechpartner, den der Notar direkt anschreiben darf

Eine Schuldübernahme durch den Käufer ist allerdings nur mit Zustimmung der Bank möglich (§ 415 BGB). Verlass dich daher nicht auf eine mündliche Zusage des Käufers, „das Darlehen zu übernehmen“.

Ablauf vom Verkaufsplan bis zur Löschung

1. Darlehensvertrag und letzten Kontoauszug heraussuchen.
2. Bank um Ablösebetrag und Aussage zur Vorfälligkeit bitten.
3. Mindestpreis festlegen, der die Ablösung trägt.
4. Unterlagen und Energieausweis ergänzen, dann inserieren.
5. Notar erhält den Ablösebetrag und formuliert die Zahlungswege.
6. Nach Zahlung stellt die Bank die Löschungsbewilligung aus.
7. Grundbuchamt löscht die Grundschuld. Das dauert oft mehrere Wochen nach dem Kaufvertrag.

Die Vorbereitung der übrigen Unterlagen steht in der Checkliste Hausverkauf.

Diese Unterlagen brauchst du

Häufige Fehler beim Verkauf mit laufendem Darlehen

• Die Grundschuld im Grundbuch mit der heutigen Restschuld verwechseln.
• Inserieren, bevor die Bank den Ablösebetrag genannt hat.
• Eine Vorfälligkeit von null unterstellen, nur weil der Verkauf „ein guter Grund“ ist.
• Dem Käufer ein lastenfreies Haus zusagen, ohne Löschungszusage der Bank.
• Den Pfandtausch als Recht behandeln, obwohl die Bank ablehnen kann.
• Die Löschungskosten und die Entschädigung nicht in den Mindestpreis einrechnen.

Quellen

• § 490 Abs. 2 BGB, vorzeitige Kündigung bei berechtigtem Interesse
• § 489 BGB, Kündigung nach zehn Jahren
• § 502 BGB, Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung
• § 415 BGB, Schuldübernahme braucht die Zustimmung des Gläubigers