Wie hoch ist die Maklerprovision, und wer zahlt sie? Beim Immobilienverkauf gibt es allerdings keinen bundesweit gesetzlich festgelegten Provisionssatz. Dabei vereinbaren die Parteien die Courtage vertraglich, und sie liegt bei Wohnimmobilien in vielen Regionen häufig insgesamt zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Kaufen Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gelten deshalb besondere Regeln für die Verteilung: Sind Käufer- und Verkäuferseite Vertragspartner des Maklers, dürfen sie nur in gleicher Höhe zur Provision verpflichtet werden. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, kann die andere Seite höchstens bis zur Hälfte der Gesamtkosten beteiligt werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Keine gesetzliche Festgebühr: Die Provision beim Immobilienverkauf ist außerdem grundsätzlich frei verhandelbar.
- Wohnung oder Einfamilienhaus: Die gesetzlichen Teilungsregeln gelten, wenn der Käufer als Verbraucher handelt.
- Doppeltätigkeit: Schließen Käufer und Verkäufer jeweils einen Maklervertrag, müssen beide deshalb in gleicher Höhe verpflichtet werden.
- Einseitiger Maklerauftrag: Die nicht beauftragende Seite darf nur beteiligt werden, wenn der Auftraggeber mindestens denselben Anteil trägt. Ihr Anteil wird erst nach nachgewiesener Zahlung des Auftraggebers fällig.
- Vermietung: Bei Wohnraum gilt dabei das Bestellerprinzip. Beauftragt der Vermieter den Vermittler, zahlt deshalb grundsätzlich der Vermieter.
- Selbstvermarktung: Wer ohne Makler verkauft oder vermietet, zahlt folglich keine prozentuale Maklercourtage. Bei IMMO PROVISIONSFREI beginnen deshalb Vermietungspakete ab 59 € und Verkaufspakete ab 79 € im Monat.
Was ist eine Maklerprovision?
Die Maklerprovision – auch Maklercourtage oder Maklergebühr genannt – ist somit die Vergütung für den erfolgreichen Nachweis oder die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags. Ein Provisionsanspruch entsteht grundsätzlich nur, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht, die vereinbarte Maklerleistung zum Abschluss des Hauptvertrags beigetragen hat und der Kauf- oder Mietvertrag tatsächlich zustande kommt.
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden. Dafür genügt beispielsweise eine Vereinbarung per E-Mail. Eine rein mündliche Absprache erfüllt diese Vorgabe hingegen nicht. Die gesetzliche Grundlage steht dabei in § 656a BGB.
Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen Provisionshöhe und Provisionsverteilung:
- Provisionshöhe: Welcher Prozentsatz des Kaufpreises wird vereinbart?
- Provisionsverteilung: Welchen Anteil übernehmen Käufer und Verkäufer?
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Immobilienverkauf?
Für den Kauf und Verkauf von Immobilien gibt es daher keine bundesweit einheitliche Gebührenordnung. Die Höhe ist daher grundsätzlich verhandelbar und wird im Maklervertrag festgelegt. In vielen Regionen werden bei Wohnimmobilien Gesamtprovisionen von etwa 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer vereinbart. Abweichende Sätze sind ebenfalls möglich.
Achten Sie auf „inklusive“ oder „zuzüglich Umsatzsteuer“: Ein Satz von 7,14 % wird häufig als Bruttoprovision angegeben. Sind im Vertrag dagegen beispielsweise 6 % zuzüglich 19 % Umsatzsteuer genannt, ergibt sich ebenfalls eine Bruttoprovision von 7,14 %.
Entscheidend ist deshalb nicht ein vermeintlich üblicher Satz, sondern die konkrete Vereinbarung. Prüfen Sie deshalb vor der Unterschrift:
- Ist der Prozentsatz brutto oder netto angegeben?
- Auf welchen Kaufpreis wenden Sie ihn dann an?
- Welche Partei schuldet welchen Anteil?
- Welche Leistungen sind im Auftrag enthalten?
- Wann wird die Provision fällig?
Maklerprovision berechnen: Formel und Beispiele
Die Berechnung erfolgt anschließend mit einer einfachen Formel:
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einer vereinbarten Gesamtprovision von 7,14 % inklusive Umsatzsteuer ergibt sich:
400.000 € × 0,0714 = 28.560 € Gesamtprovision
Wird dieser Betrag zu gleichen Teilen getragen, zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 14.280 €. Die folgende Tabelle zeigt zudem weitere Rechenbeispiele. Sie dient ausschließlich zur Orientierung; maßgeblich bleibt jedoch der Maklervertrag.
| Kaufpreis | Gesamtprovision 7,14 % | Anteil je Partei bei 50/50 |
|---|---|---|
| 300.000 € | 21.420 € | 10.710 € |
| 400.000 € | 28.560 € | 14.280 € |
| 550.000 € | 39.270 € | 19.635 € |
Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienverkauf?
Die §§ 656c und 656d BGB gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Das steht dabei in § 656b BGB. Die Regeln selbst betreffen zudem den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Wie die Provision verteilt wird, hängt anschließend von der Vertragsgestaltung ab.
| Konstellation | Wer zahlt? | Wichtige Voraussetzung |
|---|---|---|
| Maklerverträge mit Käufer und Verkäufer | Beide Parteien zahlen in gleicher Höhe. | Der Makler darf keine Seite stärker verpflichten als die andere. |
| Nur der Verkäufer hat den Makler beauftragt | Der Verkäufer trägt mindestens die Hälfte. Eine Beteiligung des Käufers ist möglich. | Der Käuferanteil darf den Verkäuferanteil nicht übersteigen und wird erst nach Zahlung und Nachweis des Verkäuferanteils fällig. |
| Nur der Käufer erteilt einen echten Suchauftrag | Der Käufer kann die vereinbarte Provision allein tragen. | Der Makler darf nicht bereits vom Verkäufer für dasselbe Objekt beauftragt worden sein und anschließend lediglich die Kosten verschieben. |
| Der Verkäufer übernimmt die Provision vollständig | Nur der Verkäufer zahlt. | Vom Käufer darf dann für dieselbe Vermittlung keine zusätzliche Provision verlangt werden. |
Doppeltätigkeit: gleiche Provision für beide Seiten
Schließt der Makler sowohl mit der Käufer- als auch mit der Verkäuferseite einen provisionspflichtigen Vertrag, müssen beide Seiten in gleicher Höhe verpflichtet werden. Arbeitet der Makler für eine Seite unentgeltlich, darf er folglich auch von der anderen Seite keinen Maklerlohn verlangen. Diese Regel enthält somit § 656c BGB.
Einseitiger Auftrag mit Kostenbeteiligung
Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, darf die andere Partei höchstens in gleicher Höhe an den Maklerkosten beteiligt werden. Der Anspruch gegen die nicht beauftragende Seite wird erst fällig, nachdem der Auftraggeber seinen Anteil gezahlt hat und darüber ein Nachweis erbracht wurde. Das regelt somit § 656d BGB.
Der Bundesgerichtshof hat 2025 zusätzlich klargestellt: Eine Vereinbarung, mit der die vollständige Maklerprovision entgegen § 656d BGB auf die nicht beauftragende Partei verlagert wird, ist insgesamt nichtig. Sie wird nicht automatisch auf einen zulässigen hälftigen Anteil reduziert (BGH, Urteil vom 6. März 2025, I ZR 138/24).
Für welche Immobilien gelten andere Regeln?
Die besonderen Verteilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB erfassen den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher. Sie gelten daher nicht automatisch für:
- Mehrfamilienhäuser,
- unbebaute Grundstücke,
- Gewerbeimmobilien,
- Käufe, bei denen der Käufer unternehmerisch und nicht als Verbraucher handelt.
In diesen Fällen können die Parteien die Kostenverteilung zudem weitergehend vertraglich vereinbaren. Auch dann sollten Provisionssatz, Umsatzsteuer, Leistung und Fälligkeit eindeutig dokumentiert sein.
Wer zahlt die Maklerprovision bei der Vermietung?
Bei der Vermietung von Wohnraum gilt dabei das Bestellerprinzip. Beauftragt der Vermieter einen Wohnungsvermittler, darf dieser vom Wohnungssuchenden grundsätzlich keine Provision verlangen.
Eine Zahlungspflicht des Wohnungssuchenden kommt nur in Betracht, wenn der Vermittler ausschließlich aufgrund eines Vermittlungsvertrags mit dem Suchenden den Auftrag vom Vermieter einholt, genau diese Wohnung anzubieten. Ein bereits vorhandenes Objekt darf also nicht nachträglich als provisionspflichtiger Suchauftrag behandelt werden. Die Einzelheiten stehen deshalb in § 2 WoVermRG.
Muss der Wohnungssuchende wirksam Provision zahlen, ist sie auf höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer begrenzt. Gesondert abgerechnete Nebenkosten bleiben hingegen bei der Monatsmiete unberücksichtigt. Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 € ergibt sich damit eine Höchstgrenze von 2.380 € inklusive 19 % Umsatzsteuer. Grundlage ist daher § 3 WoVermRG.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Ein Maklerlohn wird grundsätzlich erst geschuldet, wenn der vermittelte oder nachgewiesene Hauptvertrag wirksam zustande gekommen ist. Beim Immobilienverkauf ist das daher regelmäßig der notariell beurkundete Kaufvertrag. Das Zahlungsziel ergibt sich anschließend aus dem Maklervertrag oder der Rechnung.
Eine Provision kann insbesondere entfallen, wenn:
- kein wirksamer Maklervertrag besteht,
- bei Wohnung oder Einfamilienhaus die erforderliche Textform fehlt,
- kein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt,
- die Maklertätigkeit nicht zum Vertragsabschluss beigetragen hat,
- die gesetzliche Verteilung der Maklerkosten verletzt wird,
- bei der Wohnraumvermietung unzulässig vom Suchenden Provision verlangt wird.
Ob im Einzelfall ein Anspruch besteht, kann von weiteren Vertragsdetails abhängen. Lassen Sie strittige Forderungen rechtlich prüfen, bevor Sie zahlen oder Fristen verstreichen lassen.
Makler beauftragen oder selbst vermarkten?
Ein Maklervertrag und eine Plattform zur Selbstvermarktung sind allerdings unterschiedliche Leistungen. Ein vollständiger Maklerservice kann – abhängig vom Vertrag – Bewertung, Preisstrategie, Exposé, Besichtigungen, Interessentenprüfung, Verhandlungen und die Begleitung bis zum Notartermin umfassen.
Bei der Selbstvermarktung übernimmt der Eigentümer die Verkaufs- oder Vermietungsentscheidungen daher selbst. IMMO PROVISIONSFREI unterstützt dabei, ein Inserat zentral anzulegen und über die gebuchten Immobilienportale zu veröffentlichen. Dafür fällt ein fester Paketpreis statt einer prozentualen Maklercourtage an.
| Punkt | Maklerauftrag | Selbstvermarktung über eine Plattform |
|---|---|---|
| Vergütung | Meist erfolgsabhängige Provision | Fester Paketpreis |
| Preisfindung | Je nach Auftrag durch den Makler | Eigentümer oder separat beauftragte Bewertung |
| Kommunikation | Je nach Auftrag überwiegend durch den Makler | Eigentümer behält den direkten Kontakt |
| Besichtigungen und Verhandlungen | Können Bestandteil der Maklerleistung sein | Werden grundsätzlich vom Eigentümer gesteuert |
| Portalveröffentlichung | Je nach Vermarktungskonzept | Zentrale Veröffentlichung über die gebuchten Portale |
Wichtig: Ein zusätzliches privates Inserat beendet einen bereits geschlossenen Maklervertrag jedoch nicht automatisch. Prüfen Sie deshalb insbesondere Laufzeit, Alleinauftrag, Eigenverkaufsrecht und mögliche Nachwirkungsklauseln.
Sie möchten Ihre Immobilie selbst vermarkten?
Inserat einmal anlegen und über die gebuchten Immobilienportale veröffentlichen – ohne prozentuale Maklerprovision.
Checkliste: Das sollten Sie vor einem Maklervertrag prüfen
- Ist der Vertrag in der erforderlichen Textform dokumentiert?
- Handelt der Käufer als Verbraucher oder als Unternehmer?
- Geht es um eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder eine andere Objektart?
- Wer hat den Makler beauftragt?
- Arbeitet der Makler für eine oder für beide Vertragsseiten?
- Ist die Provision inklusive oder zuzüglich Umsatzsteuer angegeben?
- Welche konkreten Leistungen sind vereinbart?
- Wann entsteht und wann wird der Anspruch fällig?
- Gibt es einen Alleinauftrag, eine feste Laufzeit oder Nachwirkungsklauseln?
- Ist eine private Selbstvermarktung weiterhin zulässig?
Weitere Schritte, Unterlagen und Kosten finden Sie außerdem in unserer Checkliste zum Hausverkauf. Möglichkeiten für die Veröffentlichung erklärt zudem die Seite Immobilien ohne Makler inserieren.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Es gibt deshalb keinen bundesweit vorgeschriebenen Provisionssatz. In vielen Regionen werden bei Wohnimmobilien insgesamt etwa 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer vereinbart. Die tatsächliche Höhe ist verhandelbar und steht daher im Maklervertrag.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf?
Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus mit einem Verbraucher als Käufer hängt die Verteilung von den Maklerverträgen ab. Sind Käufer und Verkäufer jeweils provisionspflichtige Vertragspartner, müssen beide deshalb in gleicher Höhe verpflichtet werden. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, kann die andere höchstens bis zur Hälfte beteiligt werden.
Müssen Käufer und Verkäufer immer jeweils die Hälfte zahlen?
Nein. Der Verkäufer kann die gesamte Provision stattdessen übernehmen. Außerdem ist ein echter, ausschließlich vom Käufer erteilter Suchauftrag möglich. Die gesetzlichen Schutzregeln verhindern vor allem, dass bei einem vom Verkäufer veranlassten Maklerauftrag mehr als die Hälfte der Kosten auf einen privaten Käufer verlagert wird.
Gilt die Teilungsregel auch für Grundstücke und Mehrfamilienhäuser?
Nein, jedoch nicht automatisch. Die §§ 656c und 656d BGB betreffen Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist. Für Grundstücke, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und unternehmerische Käufer können die Parteien die Verteilung deshalb weitergehend vertraglich vereinbaren.
Wer zahlt den Makler bei einer Wohnungsvermietung?
Grundsätzlich zahlt dabei die Person, die den Wohnungsvermittler wirksam beauftragt. Hat der Vermieter den Auftrag erteilt, darf vom Wohnungssuchenden keine Provision verlangt werden. Ein Suchender zahlt nur dann unter den engen Voraussetzungen des § 2 WoVermRG.
Wann muss keine Maklerprovision gezahlt werden?
Ein Anspruch kann insbesondere fehlen, wenn kein wirksamer Maklervertrag besteht, die vorgeschriebene Textform nicht eingehalten wurde, kein Hauptvertrag zustande kommt oder die Maklertätigkeit nicht zum Abschluss beigetragen hat. Außerdem können gesetzeswidrige Vereinbarungen zur Kostenverteilung unwirksam sein.
Selbstvermarktung, Steuern und Fälligkeit
Entfällt die Provision automatisch, wenn ich selbst inseriere?
Nur wenn kein provisionspflichtiger Maklervertrag besteht. Ein vorhandener Maklervertrag kann trotz eines privaten Inserats weiterhin Ansprüche auslösen. Prüfen Sie deshalb den Vertrag, bevor Sie zusätzlich selbst vermarkten.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Das hängt jedoch von Nutzung und Anlass ab. Maklerkosten können bei vermieteten Immobilien beispielsweise Anschaffungs- oder Werbungskosten sein. Für ein privates, selbst genutztes Objekt sind sie hingegen regelmäßig nicht unmittelbar absetzbar. Bei einem steuerpflichtigen Verkauf können Verkaufskosten den steuerpflichtigen Gewinn beeinflussen. Lassen Sie Ihren Einzelfall daher steuerlich prüfen.
Reicht eine E-Mail als Maklervertrag?
Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses braucht der Maklervertrag die Textform. Das steht dabei in § 656a BGB. Eine E-Mail genügt daher. Eine nur mündliche Absprache erfüllt diese Vorgabe hingegen nicht.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Der Maklerlohn wird grundsätzlich geschuldet, wenn der vermittelte Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, wird der Anspruch gegen die andere Seite erst fällig, nachdem die beauftragende Seite gezahlt hat und ein Nachweis vorliegt. Das regelt somit § 656d BGB.
Muss die Umsatzsteuer im genannten Provisionssatz enthalten sein?
Nennt oder bewirbt ein Makler gegenüber Verbrauchern einen Preis, ist der Gesamtpreis einschließlich Umsatzsteuer anzugeben. Das folgt aus § 3 Abs. 1 PAngV in Verbindung mit § 2 Nr. 3 PAngV. Ob ein Vertrag „inklusive“ oder „zuzüglich“ Umsatzsteuer sagt, steht im Vertrag. 6 % zuzüglich 19 % Umsatzsteuer ergeben somit 7,14 %.
Darf der Käuferanteil fällig werden, bevor der Verkäufer gezahlt hat?
Nein, wenn nur der Verkäufer den Makler für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus beauftragt hat und der Käufer Verbraucher ist. § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB macht den Anspruch gegen den Käufer davon abhängig, dass der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat und darüber ein Nachweis vorliegt.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 656a BGB, Textform beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses
- § 656b BGB, die Verteilungsregeln gelten nur für Verbraucher
- § 656c BGB, gleiche Höhe, wenn beide Seiten einen Maklerlohn versprechen
- § 656d BGB, Beteiligung der nicht beauftragenden Seite nur bei mindestens gleicher Zahlungspflicht
- § 2 WoVermRG, Bestellerprinzip bei der Wohnraummiete
- § 3 WoVermRG, Obergrenze von zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer
- § 3 Abs. 1 PAngV und § 2 Nr. 3 PAngV, Gesamtpreis einschließlich Umsatzsteuer gegenüber Verbrauchern
- BGH, Pressemitteilung Nr. 045/2025 zum Urteil vom 6. März 2025, I ZR 138/24
Hinweis: Dieser Ratgeber bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind daher der konkrete Vertrag und die Umstände des Einzelfalls. Stand: 10.10.2026.
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